¿Cuánto cuesta segregar un local? ¿Qué es la segregación de un local? ¿Es necesario un proyecto urbanístico y licencia para segregar un local? ¿Qué documentación se necesita para iniciar un proyecto de segregación de local? Recomendaciones legales para iniciar la segregación de un local. En este artículo el abogado experto en Derechos Reales, Carlos González Valdeón, da respuesta a la preguntas planteadas anteriormente.
¿Qué es la segregación de un local?
La segregación de un local es la posibilidad que tiene el propietario de este de dividirlo en varios “trozos/locales” diferentes al original, todos ellos independientes los unos de los otros, tanto física, como jurídicamente.
¿Cuáles son los requisitos para segregar un local?
Desde el punto de vista de la Comunidad de Propietarios deberá existir tal posibilidad permitida en la Escritura de División Horizontal. De no estar contemplada la posibilidad de segregar el local habrá que pedir autorización a la Comunidad debiendo ésta aprobar un acuerdo favorable por la mayoría de las ⅗ partes de los propietarios que, a su vez, representen las ⅗ partes de las cuotas de participación.
Además de la autorización de la Comunidad (Estatutaria o en Junta) será necesario el consentimiento de aquellos propietarios que pudieran verse afectados por la segregación del local (artículo 10.3, letra b), así como la autorización administrativa (normalmente del Ayuntamiento) por así disponerlo el artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Hemos de decir que existe una situación en la que no sería necesaria la autorización de la Comunidad y es cuando el inmueble está incluido en un área de rehabilitación urbana declarada por resolución de la Administración competente para ello.
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¿Es necesario un proyecto urbanístico y licencia para segregar un local?
Dependerá un poco de cada segregación a realizar. Lo normal es que la segregación conlleve aparejadas unas obras (lo que requiere licencia). En relación con la segregación “pura y dura”, esto es, con dividir el local con un muro de pladur sin más, por ejemplo, no se necesita licencia de segregación pero sí que habrá que hacer un proyecto técnico de cómo quedarán los locales tras la segregación ya que con base en él el Notario redactará la escritura de división, se establecerán los nuevos coeficientes de participación en la Comunidad y se actualizará el Catastro. Más que licencia de segregación lo que se otorga es una autorización administrativa para segregar.
Documentación necesaria para iniciar un proyecto de segregación de local
- Escritura de División Horizontal en la que se autorice la segregación o en su caso, acuerdo de la Junta de Propietarios en tal sentido.
- Autorización del o de los propietarios que se viesen afectados directamente por la segregación.
- Proyecto técnico sencillo con la nueva configuración, delimitación y superficies de los locales tras la segregación
- Autorización administrativa.
- Escritura Notarial en la que se haga actualización del local, nuevas superficies y coeficientes.
- Actualización catastral local antiguo y alta del nuevo local o locales.
- Inscripción de la segregación en el Registro de la Propiedad.
Recomendaciones legales para iniciar la segregación de un local
Si está interesado en segregar un local es esencial:
- Revisar la escritura de división horizontal para constatar si la segregación está permitida sin necesidad de pedir permiso a la comunidad.
- Comprobar con un técnico la normativa urbanística de la localidad en la que se halle el local para saber lo que la Administración pedirá para autorizar la segregación.
- Constatar que la segregación no afecte directamente a algún propietario ya que si lo hace, muchas veces tal circunstancia complica las cosas, ya que hay que contar con el consentimiento del propietario/s afectados y de no conseguirlo nos llevaría a tener que interponer un pleito frente a él si su negativa a la segregación es infundada o esta no le causa gran perjuicio.
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