Obra mal hecha en la comunidad de vecinos: ¿qué se puede reclamar? Requisitos y pasos para reclamar. ¿Qué documentación se necesita y qué plazo tengo? El experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Ignacio Caicoya Piñera, resuelve todas nuestras dudas.
Introducción:
Lo más lógico y más habitual cuando una Comunidad de Propietarios contrata la realización de alguna obra, salvo las más sencillas, es que exista un contrato de obra entre la Comunidad y la empresa contratista.
En ese contrato hay identificar a las partes, si es un autónomo, su nombre completo, apellidos, DNI y domicilio y si es una empresa hay que identificarla con su razón social, su CIF y su dirección postal. Es muy importante saber a quién reclamar y, muchas veces, se firman contratos con nombres comerciales que luego complican la reclamación (por ejemplo, la empresa como tal, no existe). El contrato que mencionamos debe tener su base en un presupuesto en el que deben figurar todas las partidas de obra que serán realizadas en esos trabajos.
Seguro de responsabilidad civil
Además del contrato de obra, es básico exigir al constructor un seguro de responsabilidad civil, especialmente indicado para el supuesto de que haya daños a terceros, ya que la responsable última de los mismos es la Comunidad de Propietarios, como promotora de la obra. También hay que tener en cuenta el seguro de la Comunidad de Propietarios, pues entre su clausulado nos podemos encontrar que algunas vences incluyen como cobertura los gastos de asistencia jurídica, lo que supone un ahorro para la misma.
También es muy importante tener en cuenta que las Comunidades pueden contratar obras donde intervengan arquitecto superiores, pues se haya realizado un proyecto, y arquitectos técnicos, por lo que existirá un proyecto de ejecución. Como agentes intervinientes en la edificación, pueden llegar a tener responsabilidad en unas obras mal ejecutadas y lo ideal es que sean profesionales contratados por la Comunidad.
¿Qué se puede reclamar de las obras mal hechas?
En cuanto a las obras mal hechas y las consecuencias que puedan tener, podemos encontrarnos con dos vías fundamentales:
- Acción extracontractual. Daños y perjuicios ocasionados a terceros diferentes de la Comunidad, que es la promotora de la obra. Este supuesto engloba los daños que pueda ocasionar la empresa a los propios comuneros o incluso a terceros ajenos.
- Acción contractual. Una obra mal ejecutada y los daños que en ejecución de los trabajos se han ocasionado a los elementos comunes. En el primer caso, se exigirá la correcta ejecución de los trabajos y en el segundo, la Comunidad reclamará una indemnización económica.
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Requisitos para reclamar por una obra mal hecha en la comunidad de vecinos
Como requisito formal y fundamental, para que la Comunidad de Propietarios reclame al constructor debe adoptar previamente un acuerdo comunitario por el que se ponga de manifiesto la voluntad de la Comunidad de iniciar la reclamación.
Pasos para reclamar una obra mal hecha en la comunidad de vecinos
Lo mejor para realizar todos los pasos para la reclamación por una obra mal ejecutada es que la Comunidad se ponga en manos de un abogado de su confianza y con experiencia en asuntos de vicios ocultos de construcción, a fin de que vaya guiando y asesorando a la Comunidad en todo el proceso de la reclamación.
Ahora bien, en la práctica es muy conveniente tener en cuenta las siguientes recomendaciones en función del tipo de obra que se haya realizado. Si estamos ante una obra sencilla, en la que el defecto constructivo es de terminación y acabado y se aprecia a simple vista (defectuosos remates, falta de pintura en zonas determinadas, etc.), bastará con una sencilla reclamación, ya sea por email o por burofax, en la que se exija la correcta ejecución de los trabajos realizados.
En el caso de que la obra mal hecha no entre en el ámbito de aplicación de la LOE, la Comunidad solo tendrá la opción de realizar la reclamación en base a la acción contractual entre promotor de la obra y constructor o promotor y arquitecto o arquitecto técnico, mencionados en los apartado B y C.
Ignacio Caicoya Piñera, experto en Derecho de la Propiedad Horizontal.
¿Y si estamos antes una obra más compleja?
Si estamos ante una obra más compleja, en la que la causa de los vicios ocultos es muy difícil de determinar, lo más recomendable es que la Comunidad encargue la elaboración de un informe pericial a técnico competente (normalmente arquitecto técnico, pero puede ser necesario arquitecto superior), para que sirva de base fundamental para imputar la responsabilidad a la empresa constructora que ha intervenido en la obra o a alguno de los agentes intervinientes (arquitecto o arquitecto técnico).
Una vez tengamos el informe del perito correspondiente, habrá que ponerlo en conocimiento del abogado de la Comunidad, a fin de que valore la viabilidad de la reclamación y oriente en la forma de realizarla, inicialmente de forma extrajudicial y, en caso de que no prospere favorablemente a la Comunidad, pasar a la reclamación judicial, en la que será necesaria la intervención de otro profesional como es el procurador.
¿Qué documentación se necesita para reclamar obras mal hechas en la comunidad de vecinos?
Como repaso a todos los puntos anteriores: contrato de obra entre las partes, presupuesto de la obra, contrato con arquitecto y/o arquitecto técnico, seguro de responsabilidad civil del constructor/arquitecto/arquitecto técnico, seguro de responsabilidad civil de la Comunidad de Propietarios, informe pericial sobre la obra, acuerdo comunitario para instar la reclamación, email entre la Comunidad y el constructor y burofaxes.
Esta sería la documentación mínima y habitual para realizar este tipo de reclamaciones, pero puede ser necesaria más documentación en función del supuesto.
¿Qué plazo tengo para reclamar una obra mal hecha en la comunidad de vecinos?
En este caso entran juego diferentes variables en función de que el tipo de obra realizada entre en el ámbito de aplicación de la LOE. Si la obra entra en el ámbito de aplicación de la LOE, tendremos dos vías compatibles entre sí:
- A.- Reclamación en base a la LOE, que establece unos plazos de garantía, es decir, el período en el que debe ponerse de manifiesto del vicio oculto (1, 3 y 10 años en función del defecto) y un plazo de prescripción de 2 años para reclamar desde la aparición del vicio oculto.
- B.- Reclamación en base a la acción contractual entre promotor y constructor. En este caso, habrá que estar a los plazos de garantía recogidos en el contrato de obra firmado entre las partes y las penalizaciones que se podrían haber acordado. Aquí estamos hablando de un plazo de prescripción de 5 años desde el nacimiento de la acción.
- C.- Reclamación en base a la acción contractual entre promotor y arquitecto superior o arquitecto técnico. En función de la causa de los defectos constructivos, podría darse el caso de que la Comunidad también pueda reclamar directamente a estos profesionales. Estaríamos ante un plazo de prescripción de 5 años desde la finalización de la obra.
En el caso de que la obra mal hecha no entre en el ámbito de aplicación de la LOE, la Comunidad solo tendrá la opción de realizar la reclamación en base a la acción contractual entre promotor de la obra y constructor o promotor y arquitecto o arquitecto técnico, mencionados en los apartado B y C.
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