¿Qué es una derrama? ¿Cuáles son los motivos y requisitos para impugnar una de una comunidad de propietarios? ¿Cómo se inicia el proceso y qué pasa si algún vecino se opone? ¿Cuál es el procedimiento judicial para impugnar una derrama? Julio Robledo García, experto en Derecho de la propiedad horizontal, responde a continuación a todas estas preguntas.
¿Qué es una derrama?
Una derrama es la cuota que debe pagar un propietario para satisfacer un gasto extraordinario no previsto en el presupuesto anual de la comunidad.
Para entender lo que es un gasto extraordinario y diferenciarlo de un gasto ordinario se debe tener en cuenta lo siguiente:
- Los gastos ordinarios son aquellos que sirven para sufragar los gastos de mantenimiento y de los servicios del edificio: ascensores, limpieza, póliza de seguro, consumo eléctrico, consumo de agua, etc, a los que debe añadirse un 10% como fondo de reserva obligatorio; la suma de todos ellos, dividida mensualmente entre los propietarios (generalmente según coeficiente de propiedad) da la cuota que debe pagar cada uno de ellos y que se aprueba anualmente en la Junta General Ordinaria.
- Los gastos extraordinarios son aquellos que no están incluidos en el apartado anterior y que vienen motivados, como señala el artÍculo 10.1 a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (L.P.H.), por: “Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”.
Por ejemplo:
De la inspección periódica del ascensor puede derivarse una serie de arreglos que implica un gasto importante, o una cornisa en mal estado que el Ayuntamiento obliga a reparar a la comunidad, estos gastos extraordinario se sufragan por todos los propietarios mediante derrama. Fuera de este ámbito, es importante señalar, que a ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras en el inmueble, (artículo 17.4 L.P.H.).
Motivos para impugnar la derrama de una comunidad de propietarios
Vaya por delante, que aquellos gastos extraordinarios motivados por una obra urgente y necesaria (por ejemplo rotura de tuberías, desprendimiento de fachada etc.), cuya reparación es responsabilidad del presidente o el administrador de la comunidad de manera urgente; el pago de su importe es de obligado cumplimiento para todos los propietarios, sin perjuicio del derecho de información en la siguiente Junta General.
Generalmente las derramas impugnables suelen pertenecer al primer apartado, por ejemplo que se aprueben sin las mayorías exigidas por la ley; aunque no es difícil encontrar supuestos encuadrados en los apartados siguientes. Mucho cuidado pues existen unos plazos tasados por ley para poder ejercer la impugnación ante los juzgados según el supuesto 3 o 12 meses.
Julio Robledo García, experto en Derecho de la propiedad horizontal.
Fuera de esta excepción, toda derrama debe ser aprobada en Junta General de propietarios y según la naturaleza, finalidad y porcentaje que su importe tenga sobre el presupuesto ordinario, requerirá, para su aprobación, de diferentes mayorías, si no se aprueba en Junta puede ser impugnable.
Si un propietario considera que en el proceso de aprobación de una derrama, no se ha tenido en cuenta los condicionantes que la ley establece, por ejemplo el gasto excede de 12 mensualidades de gastos comunes descontadas las ayudas Públicas, para eliminar barreras arquitectónicas que favorezcan la accesibilidad universal; deberá votar en contra del acuerdo o salvar su voto, si lo que pretende es impugnarla.
¿Cómo se inicia el proceso de impugnación de una derrama?
Los acuerdos tomados en Junta de Propietarios podrán ser impugnados ante los tribunales según establece la legislación procesal vigente, y están legitimados para impugnar, aquellos propietarios que habiendo asistido a la Junta, votaran en contra del acuerdo o salven su voto, los propietarios que no hayan asistido y aquellos a los que se les haya podido privar indebidamente de su derecho a votar. Además deberán estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad (artículo 18 L.P.H). Cumplidos estos requisitos de legitimación lo que tendremos que ver es si el acuerdo que se ha tomado es impugnable o no.
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Requisitos para impugnar la derrama de una comunidad de vecinos
Como hemos dicho la aprobación de una derrama se realiza dentro de una Junta General, que ha debido cumplir los requisitos formales para su convocatoria y celebración, si adolece de estos defectos puede ser impugnada por esa causa, si finalmente y cumplidos los requisitos, se aprueba la derrama el propietario o propietarios, pueden impugnarla por cualquiera de los siguientes motivos:
- Qué el acuerdo sea contrario a la ley o a los Estatutos de la comunidad.
- Cuando resulte gravemente lesiva a los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando se hayan adoptado con abuso de derecho o supongan un grave perjuicio para un propietario que no tenga el deber jurídico de soportarlo.
Si entendemos que la aprobación de la derrama que queremos impugnar se encuentra en cualquiera de estos supuestos, podremos impugnar. Generalmente las derramas impugnables suelen pertenecer al primer apartado, por ejemplo que se aprueben sin las mayorías exigidas por la ley; aunque no es difícil encontrar supuestos encuadrados en los apartados siguientes. Mucho cuidado pues existen unos plazos tasados por ley para poder ejercer la impugnación ante los juzgados según el supuesto 3 o 12 meses.
Recapitulando, los requisitos para impugnar una derrama serán:
- Tener legitimación para poder impugnar.
- Qué la aprobación de la derrama sea un acuerdo impugnable.
- Qué no haya prescrito el plazo para impugnar.
¿Qué pasa si algún vecino se opone a la impugnación?
Ya hemos dicho que la impugnación de una derrama se realiza ante los Tribunales, están legitimados como demandantes el propietario o propietarios, que cumplan los requisitos que hemos descrito para poder impugnar. Y está legitimada como demandada la comunidad de propietarios no los propietarios individualmente, por tanto si un propietario se opone a la impugnación lo puede manifestar en la Junta General y quedará constancia de su rechazo pero ante los Tribunales no tiene capacidad para personarse.
¿Cuál es el procedimiento judicial para impugnar una derrama?
La impugnación de los acuerdos de las comunidades de propietarios incluidos la impugnación de una derrama siguen los cauces del Juicio Ordinario, según lo establecido en el artículo 249.1 apartado 8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil siendo su cuantía indeterminada para el cálculo de las costas procesales.
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