Te preguntas… ¿Se pueden cambiar los criterios de reparto en una comunidad de propietarios?, ¿qué tipo de gastos se deben pagar en una comunidad de propietarios? Todo lo relevante en este tema lo explica Inmaculada Calvo Lopez, experta en Derecho de la propiedad horizontal.
La propiedad horizontal
La propiedad horizontal se regula en el artículo 396 del Código Civil, artículo desarrollado en el año 1960 con la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).
Desde el momento en que adquirimos una vivienda en un bloque de pisos o urbanización, en el mismo tiempo y lugar que otros vecinos, con los que compartimos elementos comunes, entramos a formar parte de lo que se conoce como una comunidad de propietarios, en la que cada uno, podrá ejercer una serie de derechos y también tendrá que cumplir una serie de obligaciones.
Estas obligaciones y derechos podemos encontrar en la norma jurídica LPH que en el apartado 1º de su artículo 9 establece: “Son obligaciones de cada propietario”:
- Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
La finalidad de este precepto no es otra de que cada propietario participe en los gastos devengados para el buen funcionamiento de los servicios generales de la comunidad. (por ejemplo, ascensor, piscina, pasillos de acceso, cubiertas del edificio, cuadro para instalaciones eléctricas, aljibes, motor de agua, etc.…)
Cuotas de participación
Ahora bien, las cuotas de participación que cada propietario tiene asignadas a las fincas de su propiedad no tienen por qué ser iguales, cada uno va a aportar a la comunidad en función de la superficie, (metros cuadrados), emplazamiento y el tipo de uso que le pueda dar desde su propiedad a los elementos comunes.
Si se da el caso de que no existe Título Constitutivo de la comunidad de propietarios en el que venga recogido la cuota de participación que corresponde a cada propietario, se entenderá que dichas cuotas son iguales para cada uno.
Todos los gastos del inmueble que se salgan de los parámetros del apartado anterior deben ser pagados por cada propietario del inmueble.
Inmaculada Calvo Lopez, experta en Derecho de la propiedad horizontal.
Antes de continuar conviene aclarar que en una comunidad de propietarios existirán elementos comunes y elementos privativos.
Los elementos privativos serán aquellos de los que un propietario se pueda aprovechar de manera independiente, y los que no sean así serán considerados elementos comunes. (por ejemplo: una terraza cuyos metros cuadrados aparecen en la escritura de propiedad del piso será un elemento privativo).
¿Se pueden cambiar los criterios de reparto en una comunidad de propietarios?
Cada comunidad de propietarios podrá establecer un Estatuto que, si bien no podrá ser contrario a ninguna norma recogida en la legislación inicialmente mencionada, podrá disponer la forma en la que hacer frente a los gastos comunitarios.
Por ejemplo, en un edificio en el que la calefacción se encuentre centralizada, el estatuto podrá repartir ese gasto en función de los radiadores que tenga cada propietario.
También podrá establecer la exoneración de contribuir a los gastos comunitarios por parte de algún propietario.
Por ejemplo, se puede determinar en el Título constitutivo de la comunidad que el propietario de un local del edificio que no tiene acceso al ascensor no pague por su mantenimiento.
Los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad debe ser establecido por unanimidad de los propietarios, es decir, estando todos ellos conformes.
¿Qué tipo de gastos se dan en una comunidad de propietarios?
Los gastos generales son aquellos que necesita una comunidad para un adecuado sostenimiento del inmueble, sus cargas, servicios, y otras responsabilidades que no sean imputables a uno o varios pisos o locales ni sean susceptibles de individualización.
Aquí se incluyen las obras necesarias para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
Por otra parte, que alguno de los propietarios no use estos servicios comunes no les exime de cumplir con sus obligaciones de pago con arreglo a la cuota de participación.
No obstante, los Estatutos y el Título Constitutivo pueden disponer lo contrario en el caso de, por ejemplo, los locales. Esto lo encontramos en los artículos 9.2, 5 y 17.6 de la LPH.
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¿Qué gastos tiene que pagar la comunidad de propietarios?
- Gastos ordinarios
Son aquellos necesarios y previsibles para el buen sostenimiento del inmueble. Derivan de la conservación, el mantenimiento y las reparaciones ordinarias.
Estos gastos se aprueban en los Presupuestos Anuales en las Juntas General Ordinaria. Se sufragan mediante las cuotas mensuales de los propietarios.
Entre estos encontramos:
1. Los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los servicios más habituales en las comunidades:
Limpieza de la comunidad, consumo de agua, gastos bancarios, mantenimiento de ascensor, antena, calefacción central, luz del portal, garaje y escaleras, portería y conserje, piscina, jardinería.
2. Gastos de mantenimiento, conservación y reparación de elementos comunes como tejados, canales de agua, tuberías, caldera…
3. Obras para la conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios.
4. Fondo de reserva que se fija para la aprobación del Presupuesto de la Comunidad y que debe superar el 5% del último presupuesto ordinario. Este fondo se utiliza para cubrir obras de conservación y reparación de la finca o realizar una derrama extraordinaria por accidentes.
Gastos municipales como la tasa de recogida de basura o el vado o paso de carruajes
- El otro tipo de gasto son los extraordinarios
Los gastos extraordinarios no se contemplan en los Presupuestos Anuales y se utilizan para la realización de algún tipo de obra o reforma de elementos comunes.
Para recaudar los fondos se puede convocar una Junta General ya sea Ordinaria u Extraordinaria, debiendo venir consignado en el orden del día de la Junta General al efecto, en la que se comunicará a todos los propietarios el problema y se buscará la mejor solución para su arreglo.
También se decide aquí la forma de pago, que puede ser con cargo al dinero ahorrado por la Comunidad, con la aprobación de una derrama o con una subida proporcional en la cuota de la comunidad.
¿Qué gastos tiene que pagar el propietario del inmueble?
Todos los gastos del inmueble que se salgan de los parámetros del apartado anterior deben ser pagados por cada propietario del inmueble.
¿Cuándo tiene que pagar los gastos comunes la comunidad de propietarios?
La comunidad de propietarios deberá hacer frente al pago de los gastos comunes conforme dichos gastos se vayan devengando con el fin de no incurrir en deudas por impago con las empresas que le provean de servicios u otros elementos.
Para ello en los estatutos u en el título constitutivo de la comunidad podrá establecer, la periodicidad que acuerden para el cobro de las cuotas de participación de cada propietario o vecino.
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