¿Quieres desvincularte o cancelar un contrato de multipropiedad?, ¿quieres saber en qué consiste la multipropiedad o descubrir si puedes dejar de pagar las cuotas de mantenimiento si reclamas tu multipropiedad? La abogada experta en Daños contractuales, Aroa Cathaysa Farray Martin, resuelve todas estas incógnitas en el artículo de hoy.
¿En qué consiste la multipropiedad?
Los derechos de aprovechamiento por turno, comúnmente conocidos como “multipropiedad” fueron objeto de regulación por primera vez en España a través de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.
Esta Ley tuvo por objeto no sólo llevar a cabo la transposición de la Directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, “relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido”, sino procurar dotar a la institución de una regulación completa.
Esta Ley fue derogada por la posterior Ley 4/2012, de 6 de julio de contratos de derechos de aprovechamiento por turnos de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y de normas tributarias, que es la que, en la actualidad, se encuentra en vigor.
¿Con qué fin se creó esta ley?
La Ley 4/2012 se creó a fin de dotar a los adquirentes/consumidores de una mayor protección frente a los abusos que se cometían en este tipo de contrataciones por parte de las empresas del sector. Igualmente, con esta nueva norma se recogieron y regularon otras modalidades de productos turísticos de nueva creación, como, por ejemplo, los productos vacacionales de larga duración, entre otros.
Pese a que comúnmente este tipo de derechos sea conocido como “multipropiedad”,lo cierto es que la propia Ley 4/2012 prohíbe en su art. 23.4, que éste se denomine multipropiedad o de cualquier otra manera que contenga la palabra “propiedad”, y ello, precisamente, para evitar las confusiones que en el pasado se producían, toda vez que los adquirentes consideraban estar adquiriendo una parte de la propiedad de ese inmueble (una cuota indivisa de propiedad). Sin embargo, la realidad es que lo que estaban adquiriendo era un derecho de uso sobre un inmueble en concreto a disfrutar durante una determinada semana al año.
El ámbito objetivo y subjetivo de los derechos de aprovechamiento por turno (multipropiedad) vienen regulados en el artículo 23 de la Ley 4/2012.
Derecho de aprovechamiento por turno
El derecho de aprovechamiento por turno (la multipropiedad) es un producto turístico en virtud del cual se adquiere un derecho de uso sobre un inmueble en régimen de tiempo compartido.
Es decir, este derecho de uso otorga a su titular el derecho a disfrutar anualmente, durante un periodo de siete días, de un alojamiento en concreto con carácter exclusivo.
¿Cuál es la duración máxima de este tipo de derechos?
La duración máxima de este tipo de derechos es de 50 años y la ley exige que el objeto del contrato, esto es, el derecho de uso que se adquiere se encuentre perfectamente determinado, debiendo incluirse un contenido mínimo para poder otorgar validez a éste.
Entre los datos que deben estar perfectamente determinados en el contrato, cobran especial importancia los relativos al número de suite/apartamento sobre el que se adquiere el derecho de uso y el número de semana (establecido en la Ley como “turno”) que se va a disfrutar del derecho adquirido.
El artículo 30 de la Ley 4/2012 establece cuál debe ser el contenido mínimo que debe contener un contrato de adquisición de derechos de aprovechamiento por turno (multipropiedad) para que éste sea considerado válido.
¿Qué implica la adquisición de un derecho de aprovechamiento por tuno?
La adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno (una multipropiedad) implica acceder a una comunidad de titulares, motivo por el cual la Ley establece que se debe abonar una cuota de mantenimiento anual a la empresa vendedora o a la empresa que ésta haya designado para llevar a cabo las labores de mantenimiento y prestación de servicios.
El pago de la cuota de mantenimiento anual tiene por objeto contribuir al sostenimiento de los gastos de conservación y mantenimiento del complejo. Esta cuota se actualiza anualmente con arreglo al IPC o con arreglo al sistema que la empresa vendedora haya establecido en los Estatutos.
En definitiva, cuando se firma un contrato de adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno (una multipropiedad), lo que se está adquiriendo es un derecho de uso sobre un inmueble determinado a disfrutar durante un periodo determinado del año (una semana concreta del año). A cambio el consumidor adquirente, está obligado a pagar una cuota de mantenimiento anual durante el tiempo de vigencia del contrato suscrito.
La cuota de mantenimiento anual es una de las obligaciones que asume el adquirente/consumidor cuando compra el derecho de aprovechamiento por turno, por lo tanto, se deben abonar las mismas para poder hacer uso del derecho adquirido.
Aroa Cathaysa Farray Martin, abogada especializada en Daños contractuales.
¿Cómo puedo reclamar un contrato de multipropiedad?
En la práctica nos encontramos habitualmente con consumidores que han adquirido derechos de aprovechamiento por turno (una multipropiedad) y, sin embargo, no saben cómo desvincularse del contrato. En definitiva, no saben cómo cancelar su multipropiedad.
Pues bien, a continuación, nos vamos a centrar en los defectos de los que suelen adolecer los contratos comercializados por las empresas del sector que convierten a éstos en contratos nulos de pleno derecho.
¿Cuál es la forma de cancelar un contrato de »multipropiedad»?
La forma de cancelar su contrato de “multipropiedad” es a través de la presentación de una demanda declarativa instando la declaración de nulidad de pleno derecho de su contrato.
En la demanda que se presente contra la empresa vendedora se solicitará la declaración de nulidad de pleno derecho del contrato y, como consecuencia derivada de la declaración de nulidad, se solicitará que se restituya el precio del contrato, recuperando así las cantidades abonadas.
Debemos aclarar que la restitución del precio del contrato no será total, ya que el Tribunal Supremo ha establecido como doctrina en la Sentencia nº 192/2016 dictada el 29 de marzo de 2016 en el Recurso de Casación 793/2014 que, como consecuencia derivada de la declaración de nulidad de este tipo de contratos y, atendiendo a que nos encontramos con obligaciones de tracto sucesivo, a fin de evitar un enriquecimiento injusto de la parte que insta la declaración de nulidad del contrato, la cual ha venido disfrutando de su derecho a lo largo de los años, el reintegro de cantidades satisfechas no ha de ser total sino proporcional al tiempo que deba restar de vigencia teniendo en cuenta la duración legal máxima de cincuenta años prevista en la norma para este tipo de contratos.
Duración del contrato de multipropiedad
Tal y como hemos mencionado anteriormente, la Ley 4/2012 establece en su artículo 24.1 que la duración de este tipo de derechos no puede exceder de 50 años.
En la práctica, nos encontramos normalmente con contratos en virtud de los cuales se transmiten derechos de aprovechamiento por turno (multipropiedad):
- Pueden ser con carácter vitalicio
- con una duración superior a la legalmente prevista en la Ley
- con una duración indefinida por no reflejarse en el contrato la duración del derecho adquirido.
El Tribunal Supremo ya ha fijado doctrina jurisprudencial a este respecto a través de la Sentencia dictada por el Pleno de la Sala Civil, de 15 de enero de 2015, en el Recurso de Casación nº 774/2014, estableciendo que, tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998 – la antecesora de la ley actual -, todas las empresas comercializadoras de este tipo de derechos que deseen transmitir los turnos aún no transmitidos (entiéndase por “turnos” las semanas libres de las que disponen las empresas vendedoras) deberán constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en la Ley 42/1998, entre ellos el relativo al tiempo establecido en el art. 3.1 de la Ley 42/1998 (art. 24.1 de la actual Ley 4/2012).
¿Qué implica el incumplimiento de esta prohibición?
El incumplimiento de esta prohibición, es decir, transmitir derechos de aprovechamiento por turno sin respetar el límite temporal impuesto en la norma fijado en un máximo de 50 años implica la nulidad de pleno derecho del contrato, todo ello según lo dispuesto en el art. 1.7 de la Ley 42/1998 (art. 23.7 de la actual Ley 4/2012).
Debemos resaltar que la mayoría de las empresas del sector que han transmitido derechos de aprovechamiento por turno tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998 sin respetar el límite temporal impuesto en la norma, defienden la validez de sus contratos en base a una interpretación errónea de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 42/1998.
De hecho, esta cuestión suscitó múltiples Sentencias contradictorias en el seno de las Audiencias Provinciales, la cuales consideraban que la duración fijada en los contratos era la correcta por cuanto las empresas comercializaban derechos de aprovechamiento por turno correspondientes a un régimen preexistente, habiendo señalado en la escritura de adaptación a la Ley 42/1998 que continuarían comercializando derechos con el mismo carácter que con anterioridad a la Ley, que en algunos casos era con carácter vitalicio, otros con una duración de 99 años, etc…. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha zanjado la polémica generada en torno a la duración de este tipo de contratos (contrato de multipropiedad), tras llevar a cabo un análisis de la citada Disposición Transitoria Segunda de la Ley 42/1998, habiendo establecido que tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998, cualquier contrato que se celebre debe respetar el límite temporal impuesto en la norma.
Otros casos:
Por otra parte, nos encontramos con contratos en los que no se refleja ni se consigna absolutamente nada acerca de la duración del derecho adquirido, remitiendo a los consumidores a anexos, condiciones generales y particulares que son entregadas a posteriori para conocer la duración del derecho adquirido.
El Tribunal Supremo también ha zanjado esta cuestión en la Sentencia número 19/2017, de 17 de enero dictada en el Recurso de Casación número 3064/2014, en virtud de la cual sedeclaran nulos aquellos contratos en los que no conste la duración del derecho adquirido.
Como vemos, la Jurisprudencia exige que la duración del contrato se encuentre consignada en el contrato y no en documentos anexos que se entregan con posterioridad y cuando ya se ha suscrito el contrato. La ley obliga a que la duración se fije en el propio contrato y ello porque el momento de facilitar toda la información exigida legalmente, entre ellas la relativa a la duración del contrato, es en el momento de la firma que es cuando se vinculan las partes y no posteriormente y a través de otros documentos, ya sean certificados o anexos al contrato.
En definitiva, la duración establecida en el contrato es uno de los elementos a tener en cuenta si queremos cancelar un contrato de multipropiedad y recuperar las cantidades abonadas.
Objeto del contrato
El artículo 30 de la Ley 4/2012 establece cuál es el contenido mínimo que debe contener un contrato de transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno para que éste tenga validez. No obstante, cobran especial importancia determinados datos, ya que cualquier déficit de información no implica, per se, que el contrato deba ser declarado nulo de pleno derecho. La falta o déficit de información de algunos de los requisitos contenidos en el citado artículo, sólo da derecho a la resolución del contrato en el plazo de tres meses.
¿Qué datos son indispensables para que el contrato sea válido?
Así, los datos más importantes, que suponen condición sine qua non para otorgar validez al contrato son los relativos a la suite/apartamento en el que disfrutar del derecho adquirido y el turno (semana) que es objeto del contrato.
¿Cuál es la problemática principal de los contratos de multipropiedad?
En la práctica resulta muy habitual encontrarnos con contratos de multipropiedad en los que la temporada a disfrutar del contrato se denominada como “Super Red”, “Gold”, “Silver” y en los que tanto la suite como la semana vienen del todo indeterminadas, sin que el consumidor conozca, a priori, dónde y cuándo va a disfrutar del derecho adquirido.
Es decir, en realidad se desconoce qué es lo que ha adquirido, ya que existe una total y absoluta falta de determinación del objeto del contrato, ya que algo tan importante como la suite/apartamento en el que te vas a alojar/hospedar como la semana que tienes derecho a disfrutar se encuentran totalmente indeterminadas.
Esta cuestión también ha tenido que ser resuelta a través de doctrina Jurisprudencial, habiendo establecido el Tribunal Supremo en la Sentencia dictada por Sala de lo Civil en los autos de Recurso de casación 3.190/2012, cuyo ponente es Don Antonio Salas Carceller la siguiente doctrina Jurisprudencial:
“2. Declaramos como doctrina Jurisprudencial la siguiente: “En el régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato, según lo dispuesto por el artículo 1.7 en relación con el 9.1.3º de la citada Ley” (subrayado y negrita es nuestro)”
¿En que consisten los »puntos»?
Por otra parte, existen contratos en los que lo que se adquiere es algo tan abstracto como lo son “puntos”, los cuales son canjeables por estancias en inmuebles de uso turístico.
Esta fórmula de venta lo único que pretende es desvincular al contrato de la regulación sobre derechos de aprovechamiento por turno, dando apariencia de que se está transmitiendo un producto distinto. Sobra decir que con la compra de puntos tampoco se conoce ni dónde ni cuándo se va a disfrutar del derecho adquirido, quedando, por tanto, el disfrute del derecho al arbitrio de la empresa vendedora.
En este caso, los Tribunales han considerado que la venta de puntos no es más que otra forma de comercialización de derechos de aprovechamiento por turno que lo único que pretende es evitar la aplicación de la Ley reguladora de este tipo de derechos.
En definitiva, la suite/apartamento y el turno (la semana) son dos elementos fundamentales que deben estar perfectamente determinados en el contrato para que éste se considere válido. Por lo tanto, la determinación del objeto del contrato es uno de los elementos a tener en cuenta si queremos cancelar un contrato de multipropiedad y recuperar las cantidades abonadas.
Déficit de información
Tal y como hemos mencionado anteriormente, cualquier déficit de información no implica, per se, que el contrato deba ser considerado nulo de pleno derecho. La falta o déficit de información de algunos de los requisitos contenidos en el citado artículo, sólo da derecho a la resolución del contrato en el plazo de tres meses.
Para que opere la nulidad de pleno derecho del contrato por déficit de información, el contrato debe apartarse ampliamente del contenido mínimo exigido por la ley, es decir, deben ser más las omisiones que los requisitos contenidos en el contrato.
Abono de anticipos
En cuanto al derecho de desistimiento y a la prohibición de pago de anticipos, debemos resaltar que la Ley 4/2012 introdujo un gran cambio en relación con la anterior norma – la Ley 42/1998 -, ya que impuso a las empresas comercializadoras de este tipo de derechos la obligación de entregar a los consumidores, con suficiente antelación a la prestación del consentimiento, un documento de información precontractual en el que se recogiera:
- el derecho que ostentan a desistir del contrato dentro de los 14 días siguientes a la suscripción de éste sin que, por ello, se le pueda imponer penalización alguna.
- la prohibición que tienen las empresas de recibir el pago de anticipos antes de que concluya el plazo de desistimiento.
Ampliación de plazos
Asimismo, la Ley estableció la ampliación de los plazos para el ejercicio del derecho de desistimiento para el caso de que el empresario no hubiere cumplimentado y entregado al consumidor el formulario de desistimiento o para el caso de que el empresario no hubiera facilitado al consumidor la información precontractual mencionada en el artículo 9.
Por tanto, la ley prohíbe a las empresas la percepción de cantidades mientras se encuentre vigente el derecho de desistimiento previsto en el art. 12.2 de la Ley 4/2012.
En la práctica nos encontramos con que las empresas vendedoras exigen a los consumidores el pago de cantidades el mismo día de la suscripción del contrato o le imponen un calendario de pagos contra legem, por cuanto se exige el pago íntegro del precio del contrato mientras está vigente el plazo para el ejercicio del derecho de desistimiento. En el caso de que se produzca el pago de anticipos, el consumidor tiene derecho a reclamar la restitución de las cantidades abonadas por tal concepto.
¿Qué establece la ley con la percepción de anticipos?
La ley establece que la percepción de anticipos es un acto nulo de pleno derecho y el consumidor podrá reclamar el duplo de las cantidades entregadas.
La introducción del término “duplo de las cantidades entregadas” ha generado una confusión que ha tenido que ser interpretada y zanjada a través de la Jurisprudencia, la cual ha establecido que el término “duplo” debe entenderse como un “tanto” igual a la cantidad entregada.
Esto significa que si el consumidor ha pagado de forma anticipada 10.000 €, el duplo de esa cantidad es otro tanto igual, es decir, otros 10.000 € y no 20.000 € como se venía reclamando en las demandas presentadas por los consumidores.
¿La percepción de anticipos implica la nulidad de contrato?
Debemos destacar que la percepción de anticipos no implica la nulidad del contrato en sí, sólo la nulidad del acto, es decir, la percepción de anticipos supone un acto nulo de pleno derecho y el consumidor podrá reclamar que se le restituyan las cantidades abonadas por tal concepto, pero el contrato seguirá en vigor.
De esta manera el consumidor podrá recuperar las cantidades abonadas con carácter anticipado, pero seguirá manteniendo su derecho de uso y, por ende, deberá seguir pagando las cuotas de mantenimiento anuales por cuanto seguirá siendo titular del derecho.
No obstante, existe la posibilidad de presentar una demanda en la que se reclame la declaración de nulidad de pleno derecho del contrato, porque éste adolece de algunas de las causas de nulidad explicadas anteriormente, solicitando la devolución de las cantidades abonadas y, además, se reclame la restitución de los anticipos indebidamente percibidos.
Con esta opción, el consumidor, no sólo obtendrá la cancelación de su contrato de derechos de aprovechamiento por turno (contrato de multipropiedad) sino, además, recuperará la restitución de la parte proporcional del precio del contrato y recuperará las cantidades abonadas de forma anticipada.
¿Cómo recuperar el dinero de una multipropiedad?
Si queremos recuperar el dinero abonado por una multipropiedad, lo primero que debemos tener en cuenta es si el contrato adolece de algunas de las causas de nulidad que hemos expuesto anteriormente, esto es, nulidad por falta de determinación del objeto del contrato, nulidad por duración indefinida, nulidad por déficit de información, etc…
Si nos encontramos en algunos de los casos mencionados anteriormente, podemos plantear una demanda declarativa ante el Juzgado para obtener la declaración de nulidad de pleno derecho del contrato y así recuperar las cantidades abonadas. No debemos olvidar que, junto con esta acción, se puede plantear la acción de reclamación de anticipos.
Si el contrato no adolece de causas de nulidad, pero se ha percibido por la empresa vendedora cantidades dentro del periodo en el que la ley prohíbe la percepción de cantidades, se podrá presentar una demanda declarativa ante el Juzgado para obtener la declaración nulidad del acto relativo a la percepción de anticipos y recuperar un tanto igual a la cantidad que ha sido abonada de forma anticipada.
Eso sí, en este caso el consumidor seguirá ostentando la titularidad del derecho y, en consecuencia, tendrá que seguir cumpliendo con su obligación de pagar la cuota de mantenimiento anual.
¿Existe otra forma de recuperar el dinero de una multipropiedad?
Otra forma de recuperar el dinero de una multipropiedad es a través de la reventa de este derecho. Ahora bien, debemos destacar que con esta opción el titular del derecho no va a recuperar la totalidad del precio que pagó por el derecho, ya que el mercado de reventa cotiza a la baja.
De hecho, las propias empresas vendedoras, como gancho para la venta, suelen comunicar a sus clientes que, en el caso de que se quieran deshacer del derecho, ellas mismas le compran el derecho previamente vendido. Sin embargo, lo cierto es que cuando el cliente se comunica con ellas y les ofrece la reventa del derecho, las empresas vendedoras suelen ofrecer una cantidad ínfima en relación con el precio pagado por éstos en el momento de la compra.
Por último, debemos destacar que la vía extrajudicial para recuperar el dinero pagado por el derecho de aprovechamiento por turno adquirido (por el contrato de multipropiedad firmado) no es una vía factible, ya que las empresas vendedoras nunca reconocer las causas de nulidad de las que adolecen sus contratos y, además, defienden de forma contundente la legalidad del producto que comercializan.
¿Puedo dejar de pagar las cuotas de mantenimiento si reclamo mi multipropiedad?
La cuota de mantenimiento anual es una de las obligaciones que asume el adquirente/consumidor cuando compra el derecho de aprovechamiento por turno, por lo tanto, se deben abonar las mismas para poder hacer uso del derecho adquirido.
El impago de las cuotas de mantenimiento da derecho a la empresa vendedora de resolver el contrato por incumplimiento. El artículo 32 de la Ley 4/2012 establece que el propietario podrá resolver el contrato si el titular del derecho no paga las cuotas de mantenimiento. Por lo tanto, es importante que el titular pague las cuotas de mantenimiento anuales de forma puntual.
¿Por qué es recomendable dejar de abonar las cuotas de mantenimiento?
Ahora bien, una vez se ha presentado la demanda contra la empresa, la recomendación es que se deje de abonar las cuotas de mantenimiento por varias razones:
1.- El titular que ha iniciado una demanda contra la empresa que le ha vendido el derecho de aprovechamiento por turno no va a disfrutar más del derecho.
2.- Desde el momento que la demanda está presentada y existe una litispendencia, la empresa vendedora o propietaria no podrá ejercer el derecho de resolución por incumplimiento en el pago de las cuotas de mantenimiento.
Además, para poder ejercer esta facultad de resolución la ley exige al propietario que remita un requerimiento fehaciente de pago al titular del derecho, bajo apercibimiento de proceder a la resolución del contrato si en el plazo de 30 días naturales no se satisfacen las cantidades adeudadas.
Ahora bien, para poder llevar a cabo la resolución del contrato, el propietario debe consignar en favor del titular del derecho, la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que le reste hasta su extinción.
Es decir, el propietario deberá devolver al titular del derecho la parte proporcional del precio del contrato teniendo en cuenta el número de años que restan para la extinción de su derecho, todo ello, salvo que en el contrato se haya pactado otra cosa.
Sobra decir, que las empresas vendedoras nunca restituyen ni consignan estas cantidades en favor del titular del derecho, por lo tanto, el derecho de resolución que pretendan realizar frente a la acción de nulidad radical planteada por el titular del derecho y que se encuentra en trámite quedará en nada.
Conclusión
Por último, y en cuanto a las cuotas de mantenimiento, debemos destacar que éstas se abonan para la conservación y mantenimiento del complejo y existe Jurisprudencia pacífica que ha determinado que éstas no pueden ser objeto de devolución o restitución por cuanto son prestaciones satisfechas y servicios prestados. Por lo tanto, las cuotas de mantenimiento no se pueden reclamar en la demanda a presentar.
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Excelente, detallado y completo artículo.
Contactaremos contigo a respecto, puesto que nos interesa precisamente deshacernos de una multipropiedad.