Derramas en comunidad de propietarios: ¿Qué es una derrama? ¿Cuáles son los requisitos para aprobar una derrama en una comunidad de vecinos? ¿Cómo se establece el importe de una derrama? ¿Está exento algún propietario de su pago? ¿Qué pasa si un vecino se niega a pagarla? ¿Cómo puedo impugnar una derrama en una comunidad de vecinos? En este post, el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, explica detalladamente sobre las preguntas anteriores.
¿Qué es una derrama?
Una derrama es un pago extraordinario que se aprueba en Junta de Propietarios generalmente para hacer frente un gasto no habitual de la Comunidad de Propietarios, gasto que no se encontraba previsto en el presupuesto anual de la Comunidad de propietarios y que no puede ser afrontado con los fondos propios de la Comunidad y las cuotas ordinarias abonadas habitualmente de forma mensual.
Los casos más frecuentes en los que se hace necesaria una derrama pueden ser:
- Para la realización de obras de reparación o reforma de cierta envergadura en las zonas comunes del edificio
- para hacer frente a alguna obligación recaída sobre la Comunidad de Propietarios, tales como una sanción administrativa o una indemnización por responsabilidad civil a un tercero
- Honorarios de profesionales externos que deban prestar un servicio puntual a la Comunidad
Requisitos para aprobar una derrama en una comunidad de propietarios
Las derramas deben aprobarse como parte de un acuerdo de la Junta de Propietarios, ya tenga ésta el carácter de ordinaria o extraordinaria. Como cualquier acuerdo comunitario, sus principales requisitos son la debida convocatoria, con inclusión en el orden del día del punto a someter a votación, debidamente expuesto y con la descripción suficiente de la causa y necesidad de la derrama que pretende ser aprobada por la Junta.
Para la correcta aprobación en Junta, por regla general, el acuerdo requerirá del voto favorable mayoritario de la Junta de Propietarios. En ocasiones, si concurren motivos de urgente necesidad, el Presidente de la Comunidad podrá autorizar el inicio de los trabajos a realizar, debiendo convocar a la Junta de Propietarios a la mayor brevedad para dar cuenta de esta circunstancia y someter a votación el acuerdo de gasto.
¿Cómo se establece el importe de una derrama?
El reparto del importe de las derramas para el pago por los diversos propietarios que integran la Comunidad vendrá determinado por la cuota de participación que cada uno ostente en la misma. En consecuencia, corresponderá a cada propietario el abono de la derrama en proporción al porcentaje de participación de dicha cuota, de acuerdo a los inmuebles de los que sea titular.
Asimismo, se someterá a Junta de Propietarios el modo de pago y eventual fraccionamiento del gasto para su abono por los propietarios, circunstancias que deberán incluirse también en el acuerdo aprobatorio.
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¿Está exento algún propietario de su pago?
Si en el Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios alguno de los mismos estuviera exento de contribuir al mantenimiento o instalación de concretos servicios o partes del inmueble, estos propietarios no tendrán obligación de contribuir al pago de las derramas que se destinen a pagar ninguno de dichos aspectos concretos de la comunidad de propietarios, por lo que deberán de ser excluidos del cómputo y reparto de las derramas que se aprueben.
Estas exenciones también pueden contemplarse en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o, incluso, por propio acuerdo de la comunidad adoptado al efecto.
¿Qué pasa si un vecino se niega a pagar una derrama?
Si algún vecino no procediese al abono de una derrama válidamente aprobada en Junta, como ocurre con cualquier otra deuda de uno de los propietarios con la comunidad, la misma podrá ser liquidada y aprobada en Junta, debidamente convocada al efecto, autorizando al Presidente de la Comunidad de Propietarios a proceder a la reclamación judicial de las cantidades debidas.
Tras notificarse personalmente o, en su defecto, a través del tablón de anuncios de la comunidad dicho acuerdo liquidatorio, podrá incoarse el oportuno procedimiento judicial para la reclamación de la derrama impagada por aquellos propietarios morosos que hayan rehusado su pago.
¿Cómo puedo impugnar una derrama en una comunidad de vecinos?
Cualquier propietario podrá impugnar una derrama aprobada en Junta, siempre que esta sea considerada contraria a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; resulte gravemente lesiva para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.
Para impugnar una derrama aprobada, el propietario que así lo pretenda deberá encontrarse al corriente de pago con la comunidad de propietarios (o consignar judicialmente las cantidades debidas), y además haber votado en contra o salvado el voto en la Junta de aprobación si asistió. También podrán impugnarla los ausentes a la Junta y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
¿Cuándo caduca la impugnación?
La acción para impugnar la derrama caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la debida comunicación del acuerdo.
Es importante tener en cuenta que la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del propietario demandante, y tras ser oída la comunidad de propietarios.
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