Demanda por vicios constructivos: ¿Qué son los vicios constructivos? ¿A qué aspectos pueden afectar los vicios constructivos en una comunidad de propietarios? ¿Cómo interponer una demanda por vicios constructivos? Responsabilidad tras una demanda por vicios constructivos. Reclamar vicios constructivos en una comunidad de propietarios. A continuación, el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Joan Carles Torregrosa Carné, nos da la respuesta a las preguntas planteadas anteriormente.
¿Qué son los vicios constructivos?
Los vicios constructivos son aquellos defectos que aparecen en una edificación. Puede tratarse de defectos o vicios originales o sobrevenidos; es decir algunos defectos se generaron durante el proceso constructivo; mientras que otros han aparecido y se han desarrollado a lo largo del tiempo. Además, pueden ser de mayor o menor importancia; algunos pueden afectar al acabado de la edificación; mientras que otros pueden -incluso- afectar a su estructura, comprometiendo la estabilidad del edificio.
Evidentemente, no todos los vicios o defectos constructivos tendrán el mismo tratamiento, en el supuesto de una reclamación judicial.
¿A qué aspectos pueden afectar los vicios constructivos en una comunidad de propietarios?
Como se ha comentado el vició constructivo afecta a la propia edificación, y es importante destacar que las comunidades de propietarios están obligadas a conservar adecuadamente el inmueble, de tal manera que cumplan con las condiciones estructurales, de habitabilidad, seguridad, accesibilidad y estanqueidad que en todo momento determine la normativa vigente.
A nivel estatal esta obligación viene establecida en el artículo 10.1 a) la Ley de Propiedad Horizontal, así como en el artículo 16 de Ley de Ordenación de la Edificación al imponer expresamente a los propietarios, la obligación de “conservación en buen estado de la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento”. En Cataluña esa misma obligación se desarrolla en el artículo 553-44 CCCat.
Esto significa, que todo propietario de una comunidad puede exigir que se reparen los defectos constructivos, tanto los que afecten a su elemento privativo (vivienda o local) como los que afecten únicamente a elementos espacios o instalaciones comunes.
La comunidad de propietarios está legitimada para reclamar tanto defectos sobre elementos comunes como sobre elementos privativos.
Joan Carles Torregosa Carné, abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal.
¿Cómo interponer una demanda por vicios constructivos?
Cuando el deficiente estado de la finca viene provocado por vicios constructivos originarios; se puede, en determinados supuestos, reclamar judicialmente a los responsables.
Algunos aspectos de las posibles acciones judiciales
En primer lugar, el propietario puede reclamar al promotor de la edificación por incumplimiento de contrato, sobre la base de los artículos 1091, 1011, 1106, 1107, 1124, 1258 y concordantes, todos ellos del Código Civil, en su calidad de vendedora de la edificación construida. Es constante y reiterada la jurisprudencia que afirma que, en los casos de defectos constructivos existe un incumplimiento contractual del vendedor que entre sus obligaciones cuenta con la de entregar una vivienda sin deficiencias y presentar en el mercado un producto correcto, máxime cuando se trata de un bien tan trascendental como es el que representan las viviendas en cuanto hogar y morada de personas. Se trata de una acción de carácter personal siendo su plazo de prescripción de 5 años en España en aplicación del artículo 1964.2 CC; salvo en Cataluña que el plazo es de 10 años en aplicación del artículo 121-20 CCCat.
En segundo lugar, también es posible reclamar por los vicios constructivos existentes en virtud de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (art. 17 y siguientes); tanto al promotor como al resto de agentes intervinientes (constructor, arquitecto y arquitecto técnico, entre otros). Se trata de una garantía añadida para el comprador de la vivienda o local, pues permite reclamar contra quien no ha sido parte de la relación contractual (es decir, es posible demandar a personas que han intervenido en el proceso constructivo pero que no han sido parte del contrato de compraventa). Por ello, se establecen una serie de requisitos, tales como:
Se instituyen tres tipos de daños: de acabados, constructivos y de instalaciones, y estructurales
En función de cada categoría, se establecen tres tipos de plazos de caducidad: un año para los defectos de acabados, tres años para defectos constructivos y de instalaciones y diez años para los defectos estructurales (siembre que comprometan la estabilidad del inmueble), a constar desde el certificado de final de la obra. Estos plazos no pueden prorrogarse; los defectos que se produzcan en momentos posteriores no estarán cubiertos por la garantía.
A partir de la fecha en la que se concreta el defecto, la comunidad podrá instar una demanda de reclamación en el término máximo de dos años. Este plazo es de prescripción y si que se puede interrumpir mediante reclamación judicial o extrajudicial.
Salvo el promotor de la obra, no existe solidaridad entre los agentes intervinientes en el proceso constructivo; de tal manera que cada uno responde por aquellos defectos que eran de su competencia (la ley de ordenación de la edificación y la jurisprudencia han fijado y concretado las obligaciones y responsabilidades de cada uno de ellos).
Contacta con el abogado
Responsabilidad tras una demanda por vicios constructivos
La sentencia determinará quienes son los responsables de proceder a la reparación y de que manera. Si se puso la demanda solicitando una indemnización económica, en la sentencia se indicará por que importe; en cambio si solicitó la reparación de los vicios constructivos existente, deberá indicar que defectos se deben de reparar, de qué modo y cuanto tiempo tiene para hacerse. Si el o los demandados no cumplen en el plazo establecido, podrán embargarse bienes del demandado para resarcirse o hacer las obras directamente.
Reclamar vicios constructivos en una comunidad de propietarios
En resumen, las comunidades están obligados a mantener adecuadamente el edificio. En algunos casos, la causa del problema tiene su origen en una deficiente construcción. La comunidad de propietarios, en estos casos, está legitimada para reclamar tanto defectos sobre elementos comunes como sobre elementos privativos, al promotor o al resto de agentes intervinientes (arquitecto, arquitecto técnico o constructor) siendo únicamente necesario un acuerdo de junta aprobado por mayoría simple.
Antes de interponer una demanda, es muy importante comprobar si se está en plazo para ello; si las empresas todavía existen y poseen capacidad económica suficiente para hacer frente a una posible sentencia condenatoria; y en el supuesto de demandar al constructor, arquitecto o arquitecto técnico, determinar perfectamente sus responsabilidades sobre la base de un informe pericial. De no tenerse en cuenta estas cuestiones, la comunidad de propietaria puede ver frustradas sus expectativas de reparación de los daños, e incluso hacer frente a las costas procesales.
¿Quieres contactar con el experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Joan Carles Torregrosa Carné? Solicitar llamada.
Descubre el perfil del abogado aquí.