¿Qué es la delegación del voto y cuándo se puede delegar en una comunidad de vecinos? ¿Cómo computan los votos de los no asistentes a una junta de propietarios? ¿Es legal que un presidente de comunidad llegue a una reunión con votos delegados? Requisitos legales de la delegación de voto. Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
¿Qué es la delegación del voto?
El artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que se podrá asistir a las Juntas personalmente o por representación, para lo cual bastará escrito firmado por el propietario.
Mediante la delegación de voto para una Junta General de Comunidad de Propietarios , nos aseguramos de que, aunque no podamos asistir presencialmente , nuestra opinión cuente en las votaciones que se realicen sobre asuntos de interés que se planteen en dicha Junta, sea ordinaria o extraordinaria.
Esta delegación de voto no requiere unas formalidades especiales, simplemente es necesario hacer constar los datos de quien realiza la delegación (nombre y propiedad dentro de la Comunidad ), así como los de quien la recibe (nombre y DNI), debiendo ir firmada por el propietario que delega.
¿Cuándo se puede delegar el voto en una comunidad de vecinos?
Evidentemente la delegación de voto entra en juego cuando el propietario no puede o no quiere asistir en persona a una Junta de la Comunidad de Propietarios, ya que no es posible delegar el voto si estamos presentes, puesto que en dicho caso ejerceremos el derecho de voto personalmente.
La delegación de voto se puede hacer antes de la celebración de la Junta , para lo cual normalmente la propia convocatoria adjuntará un modelo de delegación, o incluso durante el transcurso de la misma, si el propietario que delega debe ausentarse y quiere dejar su voto delegado para los asuntos que aún faltan por tratar y votar.
En ocasiones también puede usarse la delegación de voto en favor de un abogado especializado en propiedad horizontal para que nos represente en la Junta, en caso de que las normas de la Comunidad no permitan la asistencia de los mismos como acompañantes del propietario. No obstante, en ese caso, como hemos dicho, el vecino que delega el voto no podría acudir a la reunión.
¿Cómo computan los votos de los no asistentes a una junta de propietarios?
Como norma general el ausente que no haya delegado su representación no computa a ningún efecto, ni para el quorum de asistencia, ni para configurar las mayorías respecto a las votaciones, aprobándose los asuntos por mayoría de los asistentes.
Sin embargo la Ley de Propiedad Horizontal prevé en algunos casos muy específicos, en que los asuntos deben aprobarse por mayoría cualificada o por unanimidad, que el voto del ausente compute a favor de lo aprobado en Junta, cuando haya sido notificado y no manifieste su oposición en un plazo de 30 días naturales.
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¿Es legal que un presidente de comunidad llegue a una reunión con votos delegados?
Es muy habitual, especialmente en Comunidades de Propietarios donde existen muchos propietarios que no residen en el inmueble, que el Presidente o el administrador acudan a la Junta con numerosos votos delegados. Asimismo en muchas ocasiones estas delegaciones no son exclusivas para cada Junta sino que se trata de delegaciones de voto permanentes para cualquier Junta que se celebre en el edificio o que incluso están insertas como una cláusula más en los contratos de gestión de esos inmuebles de propietarios ausentes.
Como es lógico , cuando este número de votos es amplio, y la situación se repite en diversas Juntas , el propietario particular tiene una sensación de “rodillo”, todas las actuaciones propuestas por la propia Junta de gobierno son aprobadas por mayoría y los votos contrarios no alcanzan peso suficiente. En muchas ocasiones incluso esto provoca que muchos propietarios dejen de acudir a las Juntas con lo cual el efecto se acentúa.
Por ese motivo, llegan al despacho en muchas ocasiones consultas sobre la posible legalidad o abusividad de este tipo de conductas. Sin embargo, dicha actuación es en principio absolutamente legal, siempre y cuando las delegaciones estén correctamente otorgadas. No obstante, lo que hay que examinar son las decisiones adoptadas por la Comunidad mediante esas mayorías, de manera que si en algún caso esa decisión sea impugnable por perjudicar ilegítimamente al propietario minoritario, se podrá demandar judicialmente su nulidad, y en dicho juicio el uso amplio de votos delegados será una prueba más , pero lo relevante es si el acuerdo es impugnable por incurrir en alguna causa de impugnación de las legalmente previstas, y por tanto hay que examinar caso a caso los asuntos aprobados, sin que quepa alegar la ilegalidad por el mero uso de votos delegados.
Requisitos legales de la delegación de voto.
En primer lugar, como hemos dicho, el propietario que delega debe estar ausente de la Junta.
Y en segundo lugar, debe tener derecho a voto, ya que si por no estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias no tuviera derecho al voto, evidentemente tampoco podría delegarlo.
Sin embargo, si la persona que recibe la delegación es otro vecino moroso, nada impide legalmente que pueda votar en nombre del ausente, si bien en ocasiones existen personas que consideran que esto es fraudulento, lo cierto es que no existe ningún impedimento legal para que la delegación de voto recaiga en otro vecino, aunque no pueda votar, si bien lógicamente solo se le computará un voto ( el delegado) y no el propio.
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Coste impugnación acuerdos comunidad
Buenas tardes,
Es conforme a la ley de propiedad horizontal delegar por correo electrónico, o sea, que la delegación se encuentre en el mismo cuerpo del correo? Se considera nula esa delegación?
Gracias
En principio son válidas todas las formas de delegación del voto, también por correo electrónico. Lo importante es que quede constancia de la voluntad de quien delega. En ocasiones incluso se hace verbalmente.
Se puede delegar el voto para la elección de Presidente de una comunidad de Propietarios
Gracias
Si, se puede delegar el voto para toda la Junta o para algún punto del orden del día en concreto. No existen limitaciones en la Ley en cuanto al tipo de asuntos para el cual se puede delegar el voto.
Buenas.
Mi presidenta mandó un mail a toda la comunidad, porque teníamos a un señor con un contrato de limpieza y estaba todo sucio, hice algunas fotos y como son amigos de el y su mujer, que trabaja vendiendo pisos en la propia comunidad, la presidenta dijo a 199 vecinos que lo estaba acosando, esto pasó en 2019, podía hacer algo al respecto.
Un saludo y gracias por adelantado.
P.d: la mujer de este hombre tenía 80 votos delegados, de 199 propietarios.
Aunque el asunto del posible acoso se trataría ya de derecho penal ,y no de propiedad horizontal, en todo caso considero que cualquier acción sobre esos hechos de 2019 estaría ya prescrita. Respecto a los votos delegados, aunque son causa de problemas en muchísimas comunidades de propietarios, lamentablemente son legales, y lo que habría que impugnar en su caso, es el uso abusivo de los mismos para aprobar algún acuerdo ilegal.
Hola!
Si un propietario tiene el voto delegado que suman la mitad de los votos, en una junta se aprueba una reforma con una derrama. Los propietarios que suman la mitad no están al corte de pago pero están en desacuerdo con la reforma.
Días después pagan la deuda y solicitan otra junta para volver a comentar la reforma y derrama.
¿Tienen derecho a solicitarla?
¿Se debe volver a votar?
Muchas gracias por tu ayuda!
Hola , es una cuestión complicada e interesante jurídicamente. En principio tienen derecho a pedir convocatoria de Junta, y a solicitar que se trate ese asunto. La cuestión es que sucedería si se vuelve a votar y efectivamente no sale aprobada la reforma, ya que tendríamos dos acuerdos contradictorios. Considero que en ese caso habría que impugnar el segundo acuerdo, ya que existe alguna sentencia que considera abusivo volver a tratar un tema que ya ha sido tratado, sólo para intentar variar el resultado . Y entiendo que la reforma es buena, y necesaria para la Comunidad. No obstante el resultado final dependerá de muchos factores y es claramente incierto. En ese caso yo recomendaría siempre intentar lograr un acuerdo antes que acudir a la via judicial.
¿Es legal que el administrador de fincas de una comunidad reciba varias delegaciones de voto cuando uno de los puntos es la elección de cargos?
Con esa delegación no se podría nunca prescindir de sus servicios.
Lamentablemente esta práctica es completamente legal, puesto que esos propietarios que han delegado el voto consideran que es lo mejor para la Comunidad y para su propiedad, y si son mayoría es complicado que un Juez vaya contra el auto gobierno de los copropietarios. No obstante estoy de acuerdo en que debería regularse mejor esta situación porque en ocasiones genera prácticas claramente abusivas. No obstante hay que recordar que es posible impugnar acuerdos de la Junta que, aunque hayan sido adoptados legalmente, supongan abuso de derecho. Pero habría que estudiarlo muy bien, ya que como digo, normalmente en los Juzgados prevalece la voluntad de los propietarios mayoritarios.
Buenas tardes,
Puede una comunidad de propietarios decidir en una reunión que si un propietario no acude no podrá delegar el voto?
Muchas gracias
Buenas tardes. En ningún caso. La delegación de voto está expresamente prevista en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 15) , y cualquier acuerdo en ese sentido sería nulo por contrario a la Ley. De hecho la propia Ley recoge que bastará la mera autorización en un escrito simple, sin mayores formalidades, para favorecer esta delegación.
Dos cositas:
1.- Si una persona que no es propietaria cuenta con el voto delegado por escrito de 4 propietarios diferentes que no pueden acudir a una Junta, se considera que esos 4 propietarios son asistentes a la Junta y se contabilizan como 4 asistentes? o hay aluna legislación de propietarios presentes? Gracias.
2.- Una remodelación integral de una escalera en un edificio de 100 años, que porcentaje de votos favorables necesita: mayoría simple o 3/5?
1. Un propietario se considera asistente a la reunión tanto cuando acude personalmente como en caso de ser representado por voto delegado. De manera que esos 4 propietarios que han delegado el voto en otra persona (que puede no ser propietaria) contarían como 4 asistentes.
2. En principio bastaría mayoría simple. En ese caso concreto solo podría intentar aplicarse la mayoría cualificada de 3/5 si se considera que esa reforma no es necesaria, o bien si se trata de una alteración o modificación estructural de la escalera , como zona común, y no solo de una simple remodelación.
Puede la persona que ha recibido la delegación de un propietario cederla a otra persona.para asistir a ka junta y tener voz y voto.? El tercero realmente no ha sido autorizado por el propietario
Este es un tema discutible. Me consta que hay compañeros que defienden que esto es ilegal, y que incluso alegan que la Ley no lo permite, aunque no mencionan ni yo conozco cual es el artículo de la Ley que lo prohíbe expresamente. Yo sin embargo considero que debe admitirse, porque quien único podría objetar algo es el propio delegante inicial, que no está presente en ese momento por lo que no puede saberse si está de acuerdo o no con esa subdelegación. Y si la Comunidad no admitiera dicho voto, y posteriormente el propietario manifestara que no tenía inconveniente en esa subdelegación , se le habría producido indefensión al no contar su voto y el acuerdo sería impugnable. Por ese motivo ,considero que la Comunidad debe admitirlo . Además hay una máxima en derecho que dice «quien puede lo más , puede lo menos». De manera que en mi interpretación quien tiene poder para votar también lo tiene para delegar ese voto si luego no puede asistir o debe ausentarse de la reunión.
¿Los votos delegados tienen caducidad? ¿una persona puede ir con votos delegados de años anteriores?
Muchas gracias
Si la delegación de voto no es específica para una Junta en concreto, ni es sustituida por una delegación posterior a otra persona, o por la presencia del propietario delegante en la Junta, seguirán teniendo validez las delegaciones otorgadas sin que exista una caducidad de las mismas prevista legalmente.
Los votos delegados pueden ser distintos de el voto de la persona que lo representa
Gracias
En mi opinión sin ningún problema, igual que un propietario moroso (que no puede votar por si mismo) puede votar por su representado. Son votos diferentes y no hay inconveniente.
Buenos días
Soy propietario de una casa pareada y necesito ampliar una ventana ya existente y convertirla en puerta para acceder a un patio comunitario en el que solo tenemos acceso dos vecinos, cada uno desde su casa. Los dos vecinos queremos modificar la ventana porque para poder limpiar es necesario acceder al patio, y saltando por la ventana es peligroso, la obra iría a nuestro cargo.
Somos 16 propietarios. Es correcto si digo que necesitamos al menos 10 vecinos que voten en junta y que de esos 10, 6 estén a favor?
Si los votos son mediante delegación de voto, son válidos?
Muchas gracias
Buenos días, no exactamente, ya que el quorum de 3/5 aplicable se refiere a los votos a favor. Es decir no solo es necesario que voten 10 propietarios, sino que voten a favor al menos 10 propietarios (3/5). Además , al tratarse de un aprovechamiento privativo en principio no podría utilizarse la opción de contar como votos a favor a los no asistentes que no se manifiesten en contra. No obstante, una posible vía abierta para ello sería considerar la obra como necesaria, dado que no existe otro acceso a dicho patio.
Si desea que le ayudemos en la preparación de la solicitud a la Comunidad de Propietarios no dude en solicitar presupuesto en info@ruanoabogados.com