Defectos constructivos: ¿cómo puede reclamar la comunidad de propietarios?

¿Tu vivienda tiene defectos constructivos y no sabes si puedes reclamar?, ¿qué tipos de desperfectos constructivos hay?, ¿en qué plazo tiene que reclamar la comunidad de propietarios? El abogado experto en Derecho de la propiedad horizontal Ignacio Caicoya Piñera, nos desvela todas las incógnitas que nos puedan surgir respecto de este asunto.

Introducción

Tras varios años de experiencia en asuntos de propiedad horizontal, una de las cuestiones que plantea más dudas a nuestros clientes es la forma de proceder cuando empiezan a aparecer defectos constructivos, tanto en los elementos comunes del edifico como en los elementos privativos.

A lo largo de este artículo trataremos de dar una breve respuesta a la problemática más habitual sobre la materia.

¿Qué son los defectos constructivos?

Los defectos constructivos son las deficiencias que aparecen en las edificaciones y que pueden tener su causa desde unos malos estudios del terreno o el proyecto hasta la incorrecta colocación de los materiales utilizados, pasando, incluso, por una defectuosa fabricación de los materiales utilizados o el propio desgaste de la construcción.

En la práctica, su amplitud es enorme y siempre lleva aparejada una enorme litigiosidad sobre quién es el responsable de los mismos.

¿Qué tipos de defectos constructivos existen?

En este artículo vamos a centrarnos en la LOE, en su artículo 17, y vamos a obviar el artículo 1591, dado que su aplicación práctica se ha visto muy reducida. Lo mejor es acudir a los plazos de garantía de la LOE:

1. Defectos de terminación y acabado. Aquí se engloban los defectos inherentes al correcto acabado de los trabajos y a los remates.

2. Defectos que guardan relación con la habitabilidad.

En este defecto se encuadran los que afecten a la salubridad y estanqueidad del interior del edificio, la protección contra el ruido, el aislamiento térmico los defectos que afecten a la funcionalidad y satisfactorio uso del bien. 

3. Defectos que afecten a los elementos estructurales.

Es decir, los que “afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”.

Se puede reclamar individualmente (se reclamarían los daños materiales que los vicios constructivos han ocasionados en nuestros elementos privativos y los que existan en los elementos comunes, así como el arreglo del defecto que ocasiona el daño), pero siempre es mejor que lo haga la Comunidad, sobre todo por economía y organización.

Ignacio Caicoya Piñera, abogado experto en Derecho de la propiedad horizontal.

¿Cuál es la responsabilidad de la comunidad en caso de desperfectos constructivos?

Si es un edificio de nueva construcción, están vigentes las garantías de la LOE, la Comunidad podrá dirigir demanda frente a los agentes intervinientes, tanto para exigir los daños materiales que esos vicios han producido en los elementos comunes como en los privativos.

¿Qué pasa si no se pueden reclamar los deperfectos constructivos al promotor?

Ahora bien, en el caso de que no exista posibilidad de reclamar al promotor del edificio, generalmente, la responsabilidad por los defectos constructivos en los elementos comunes del edificio corresponderá a la Comunidad, que es la titular del bien y la obligada a su correcto mantenimiento.

Si estamos en este caso, la Comunidad será responsable de arreglar la causa de los defectos constructivos así como los daños materiales que se hayan producido por esos vicios.

¿Cómo debe reclamar la comunidad de propietarios por vicios de construcción en las zonas comunes?

Aquí hay tres pasos que seguir:

1. Una buena dirección letrada, con experiencia en la materia y que sepa orientar a la Comunidad de todos y cada uno de los pasos que se deben dar.

Debe asesorar desde el principio y antes de que se decida el perito que debe realizar el informe porque deberá ser este profesional el que debe aconsejar la cualificación del perito, realizar las reclamaciones extrajudiciales ante una posible prescripción de la acción de reclamación.

2. Un trabajado y claro informe pericial, hecho por una profesional con capacidad y experiencia para el mismo y que sirva de base para la reclamación.

Nunca hay que olvidar con los pleitos consisten en convencer al Juez de que se tiene razón. Un informe mal redactado, poco claro, con omisiones, etc. puede ser un revés para los intereses de la Comunidad. No es lo mismo un informe para un defecto de proyecto que para un defecto de ejecución, siempre hay que escoger a un profesional correctamente cualificado para la finalidad que se persigue.  

3. Un acuerdo comunitario, válidamente adoptado, con la finalidad de realizar la reclamación.

Caben reclamaciones individuales en beneficio de la Comunidad, pero es mejor que la Comunidad se organice.

¿Qué plazo tiene la comunidad de propietarios para reclamar defectos constructivos?

En este punto debemos seguir los plazos marcado por la LOE y distinguir que hay plazos de garantía y plazos para la prescripción de la acción.

Tipos de desperfectos se incluyen en la garantía

En cuanto a los plazos de garantía tenemos:

• Los efectos de terminación y acabado hay un plazo de un año de garantía.

• Aquellos defectos de habitabilidad hay un plazo de garantía de tres años.

• Defectos en elementos estructurales hay un plazo de diez años de garantía.

¿Qué son los plazos de garantía?

El plazo de garantía significa que para que pueda ser viable una reclamación de conformidad a la LOE el defecto que pretendemos reclamar debe producirse dentro de su plazo de garantía correspondiente.

¿Cuándo empieza a contar el plazo de garantía?

Este plazo de garantía se computa desde el Acta de recepción de obra que se firma entre promotor y constructor, que es posterior al Certificado Final de Obra, es decir, hay una fecha única para toda la obra y no va en función de las fechas de firma de las escrituras públicas entre el promotor y los compradores finales.

¿Cuál es el plazo de prescripción de la garantía?

Una vez que se produce el defecto constructivo dentro del plazo de garantía, de conformidad al art. 18 LOE existe un plazo de prescripción de dos años para reclamar el defecto.

El hecho de que el plazo sea de prescripción y no de caducidad, nos permite interrumpir el plazo mediante una reclamación extrajudicial y volver a iniciar el cómputo de los dos años.

¿Existe alguna alternativa para reclamar los desperfectos constructivos de una vivienda?

Ahora bien, también existe la posibilidad de exigir la reparación de los defectos constructivos con la base en la acción contractual nacida del contrato entre el vendedor y el comprador. 

La compatibilidad de la LOE con la acción contractual (actualmente 5 años) ha sido confirmada por nuestro TS, por lo que puede darse el caso de que defectos que por los plazos de la LOE no se pueden reclamar, sí se pueden reclamar a través de esta acción. 

¿Puede reclamar la comunidad de propietarios por desperfectos en elementos privativos?

Sí, y así viene siendo defendido por la jurisprudencia, por lo que la Comunidad también podrá pedir la indemnización que corresponda a cada comunero por los daños materiales que culpa de los vicios constructivos ha sufrido.

¿Necesito el voto aprobatorio de la mayoría de los propietarios para poder reclamar defectos constructivos?

Como dijimos anteriormente se puede reclamar individualmente (se reclamarían los daños materiales que los vicios constructivos han ocasionados en nuestros elementos privativos y los que existan en los elementos comunes, así como el arreglo del defecto que ocasiona el daño), pero siempre es mejor que lo haga la Comunidad, sobre todo por economía y organización.

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