Cuota de participación en una comunidad: ¿Qué es? Criterios usados para fijar la cuota de participación en una comunidad de vecinos. ¿Puede haber modificaciones? ¿Cómo calcularla? A continuación, la abogada experta en Derecho de la propiedad horizontal, Inmaculada Calvo López, responde a estas preguntas.
¿Qué es la cuota de participación en una comunidad de vecinos?
La cuota de participación es un valor que sirve, sencillamente, para establecer la contribución a los gastos comunes y el peso de sus decisiones y votos en acuerdos de la comunidad por parte de cada propietario.
En el mismo título constitutivo de la comunidad se debe fijar la cuota de participación que corresponde a cada piso o local en el conjunto del inmueble y, por tanto, en el resto de los elementos comunes del edificio.
Dicha cuota de participación lo es con relación al total del valor del inmueble y debe ser expresada como mucho hasta en centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de medida para establecer la participación en las cargas y beneficios de la comunidad.
También marcará la contribución de cada propietario al fondo de reserva de la comunidad, la parte a recibir en caso de extinción de la comunidad, así como el quórum necesario para la adopción de acuerdos en la junta de propietarios, ya que en una reunión la mayoría no solo debe ser de personas, sino que estas han de representar también la mayoría de las cuotas de participación.
Criterios usados para fijar la cuota de participación en una comunidad de vecinos
La composición de la cuota de participación viene determinada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH en adelante) en su artículo 5º establece:
Que será determinada por algunos de los siguientes criterios:
- el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos
- acuerdo de todos los propietarios existentes
- por laudo, que sería el acta de un árbitro (especialista e imparcial) que ha intervenido para solucionar un conflicto entre dos personas o grupos de personas con intereses contrapuestos
- por resolución judicial, como por ejemplo una sentencia
Para su fijación, (también recogido en el mismo artículo) se utilizará como base:
- la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble
- su emplazamiento interior o exterior
- su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
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¿Puede haber modificaciones en la cuota de participación en una comunidad de vecinos?
La modificación de la cuota fijada en el título solo podrá llevarse a cabo por acuerdo unánime de los propietarios y las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida.
2 posibles casos para la modificación de la cuota de participación en una comunidad de vecinos
Sí podrá modificarse en dos casos:
- Por sentencia judicial, en los casos de que se denuncie que el reparto establecido por el propietario único o promotor de los inmuebles es contrario a la LPH
- O por modificaciones físicas de los inmuebles, cuando se produce la división, segregación y agrupación de pisos o locales y sus anejos. Estas modificaciones se deberán aprobar en las juntas de propietarios y se deberá siempre respetar el porcentaje de cuota que tuviera el inmueble originario. Por ejemplo, si un local que tuviera una cuota de participación del 6,4% de la comunidad, se divide en dos locales diferentes la suma de ambas cuotas deberá dar como resultado el 6,4% del inmueble originario. Todo ello sin perjuicio de la necesidad de acuerdo de la junta de propietarios cuando estatutariamente no se hubiera previsto esta posibilidad de modificación. Y siempre que no alteren las cuotas de las restantes entidades, ni resulte de otro modo afectado ningún titular.
Si la división, segregación y agrupación se produce dentro de un plan de la administración pública de rehabilitación, regeneración y renovación urbana dichas modificaciones no tendrán que ser aprobadas en junta.
Si en una junta de propietarios se aprueba la modificación de los elementos de la comunidad a través de la división, agrupación o segregación podrá esta misma fijar las nuevas cuotas de comunidad correspondientes a las nuevas partes, pudiendo también reservarse la capacidad de establecer una indemnización de daños y perjuicios destinada a satisfacer al propietario que se haya visto afectado por el cambio.
¿Cómo proceder si se llega a juicio?
Cuando se llega a juicio por la disputa de un bien y es el juez el encargado de dividir una cosa común, nuestro Tribunal Supremo le obliga a que en su sentencia señale las cuotas de copropiedad que correspondan a cada vivienda o elemento privativo.
No obstante, si los propietarios integrantes de la propiedad horizontal, en junta de propietarios debidamente convocada, deciden que la aportación a los gastos comunes se realice en proporción distinta a la cuota de la comunidad, ello es perfectamente válido, si bien en cuanto que la cuota es un elemento básico y esencial para determinar la contribución a las cargas del edificio, habría que concluir que dicha determinación exigirá la unanimidad, expresa o tácita, de todos los propietarios integrantes de la comunidad, y no solo mayorías reforzadas, que podrían perjudicar a algún propietario minoritario.
También es perfectamente válido que ese régimen de participación distinto se recoja en los estatutos de la comunidad de propietarios siendo esto además de lo más usual y que jurídicamente plantea menores problemas, al quedar plasmado en estos últimos el régimen de adopción de los acuerdos en cuestión distinto al general de proporcionalidad.
Ejemplo de posible caso
Por ejemplo, la jurisprudencia admite que se repartan los gastos de manera diferente en función del uso y no uso de los elementos tanto comunes como privados. Así el gasto de calefacción se podrá repartir no por la cuota de participación sino por el número de radiadores que tenga cada vivienda. O podrán quedar exentos de pagar el mantenimiento del ascensor los propietarios de la planta baja (si así se decide en la comunidad) y no los utilizan para acceder a otros elementos comunes como una terraza, cocheras o trasteros.
¿Cómo calcular la cuota de participación en una comunidad?
Respecto a si los criterios legales para su fijación son obligatorios o se permite que los propietarios decidan, nuestro legislador normalmente considera que son orientativos, ya que la autonomía de la voluntad de la persona o personas que forman el título constitutivo y que, por tanto, determinan la cuota de participación, pueden tener en cuenta otros criterios.
Las decisiones en cuanto a la fijación de las cuotas de participación por parte de los propietarios serán válidas siempre que sean fiel reflejo de la participación de cada inmueble independiente en los beneficios y cargas de la comunidad.
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