Apropiación indebida de zonas comunes: ¿Qué diferencia una zona común de una privativa? ¿Qué hacer si un vecino ocupa zonas comunes? ¿Cómo reclamar apropiación indebida de zonas comunes? Ejemplos de casos de apropiación indebida de zonas comunes. Estas son algunas de las preguntas que más se buscan en relación a esta casuística y el abogado experto en Derecho de la Propiedad Horizontal, Carlos Ruano Pérez, te da la respuesta y ofrece su asistencia.
¿Qué diferencia una zona común de una privativa?
Hay tres maneras de determinarlo:
- Por exclusión. Es decir, todo lo que no sea privativo específicamente, todo lo que no esté especificado en la división horizontal como privativo es común.
- Todo aquello que es necesario para el uso de la del inmueble: muros de carga, fachadas, pasillos, etcétera.
- El artículo 396 del Código Civil establece una serie de elementos concretos que son considerados comunes, como el suelo, el vuelo, los patios, los depósitos, los contadores, los ascensores… Aparecen una serie de elementos concretos, pero en principio, todo lo que no sea privativo.
¿Qué hacer si un vecino ocupa zonas comunes?
Lo primero es requerirle para que cese en esa actuación y si continuara realizándola, hay que dirigir una demanda de cesación para impedirle el uso. Y en caso de que la incumpliera, se le puede llegar incluso a privar del uso de su propiedad en el inmueble durante uno, dos, tres años…
¿Cómo reclamar apropiación indebida de zonas comunes?
En el caso de que esa ocupación ya sea permanente, hay que interponer una demanda para que se restaure a la situación anterior, Una demanda que equivale a quitar los elementos que se hayan puesto en ese lugar y en caso de que se haya hecho incluso algún tipo de obra, sería también denunciable a nivel urbanístico ante el ayuntamiento.
Ejemplos de casos de apropiación indebida de zonas comunes
Dos ejemplos, que he tenido últimamente:
- Una demanda puesta por un propietario contra la comunidad porque cuando él compra, compra una vivienda —pongamos— de 150 m2, pero posteriormente, cuando va al registro, ve que hay registrados 250 m2 y otros límites. Entonces, él considera que, como la información del registro prevalece y es el propietario de toda la planta baja (incluyendo la zona de ascensores, de la caja de escaleras y demás), todo es suyo, porque en el registro está toda una planta a su nombre. Esa demanda la ganó la comunidad de propietarios porque se entendía que la realidad física está por encima de la registral y que, además, esta persona cuando compra, en su escritura compra un piso concreto que no incluía esas zonas comunes, porque, desde luego, de haber triunfado esa demanda hubiera supuesto un problema muy importante para la comunidad, ya que tendría que abrir una puerta nueva de acceso por otra calle, etcétera.
- Un caso al contrario, en el que es la comunidad la que se dirige contra un comunero. Una comunidad bastante turística tiene un solárium, que no está como zona privativa de ningún vecino en el título de propiedad horizontal y, por tanto, se considera que es común, pero el vecino que lo tiene justo pegado a su propiedad ha puesto una cadena con un candado para impedir el paso al resto de los vecinos.
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