Extinción de condominio por divorcio: ¿Qué es la extinción de condominio? ¿Quién paga la escritura de extinción de condominio por divorcio? ¿Cuánto cuesta una extinción de condominio? ¿Cómo se hace una extinción de condominio por divorcio? Requisitos para una extinción de condominio por divorcio. A continuación, la abogada experta en Derechos Reales, Mar Berenguer Mollón, da la respuesta a estas preguntas.
¿Qué es la extinción de condominio?
Mediante la Extinción de Condominio de un inmueble que hasta cierto momento teníamos a medias con nuestra pareja, se disuelve la participación conjunta en la titularidad de una propiedad inmobiliaria y uno de los cónyuges adquiere la mitad del otro, a cambio de un precio o una compensación.
En este artículo nos centraremos en la Extinción de Condominio de los inmuebles titularidad con la pareja en los procesos de Divorcio, generalmente de Mutuo Acuerdo, por las particularidades y ventajas económicas y fiscales que presenta la Extinción del Condominio en este caso concreto, respecto de la posibilidad de extinguir el Condominio fuera del procedimiento de Divorcio, con Escritura ante Notario.
El cónyuge que será el nuevo propietario, ya contaba con una mitad de la plena propiedad del inmueble y, a la Extinción del Condominio, adquiere la otra parte que hasta ese momento es de su expareja.
La Extinción del Condominio, se puede hacer dentro o fuera de un proceso de Divorcio. En todo caso, se ha de compensar a la otra parte, sea con el pago de un precio u otra compensación en especies, como entregar el inmueble a cuenta de una pensión compensatoria. También puede ser la otra parte la que decida donar su mitad.
¿Quién paga la escritura de extinción de condominio por divorcio?
La Extinción del Condominio se puede hacer en Escritura Notarial o mediante Convenio Regulador de Divorcio.
La Ley no dice expresamente quién ha de asumir los costes de la escritura de Extinción de Condominio, pero generalmente los asume la parte que se atribuye la mitad que hasta ahora era de su expareja; es decir, los gastos los asume el que pasará a ser el nuevo propietario del inmueble.
No obstante, es posible establecer otro acuerdo si ambas partes así lo quieren.
Requisitos para una extinción de condominio por divorcio
Para que se extinga el Condominio de un inmueble mediante un Convenio Regulador, es necesario realizar el citado Convenio correctamente y de forma detallada, para evitar defectos de aprobación y poder inscribir en el Registro de la Propiedad.
El Convenio Regulador, deberá contener:
- La indicación de que los cónyuges acuerdan la disolución de la comunidad de bienes, es decir, la propia Extinción del Condominio de forma expresa en base a los artículos 404, 406 y 1062 del Código Civil y se ha de invocar también la legislación autonómica pertinente (en Catalunya serían los artículos 232-12 y 233-7, y 552-10 del Código Civil Catalán).
- Se especificará el tratamiento que se le dará a la hipoteca que pueda gravar el inmueble: se solicitará de la entidad hipotecante la subrogación o novación del préstamo hipotecario.
- Quien adquiere la mitad de su expareja. El cónyuge que adquiere, deberá pagar un precio al otro o justificar por qué su expareja no recibe precio.
- Cómo se repartirán todos los gastos derivados de la cancelación del préstamo hipotecario, generalmente por mitades.
- Se han de invocar todas las normas que recogen las exenciones fiscales de aplicación que nos interesa que se apliquen, es decir: el Convenio debe mencionar las normas jurídicas que permiten que esta operación esté libre de impuestos.
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¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
La ventaja de otorgar la Extinción de Condominio en Convenio Regulador de Divorcio en lugar de en Escritura Pública, es que mediante Convenio Regulador, si se hace correctamente, saldrá prácticamente gratuita: la Extinción del Condominio estará exenta de impuestos y no tendrá además los costes propios de Notaría.
Además, a efectos del Impuesto sobre la renta de las personas físicas, el precio pagado a nuestra expareja por su mitad, en ningún caso tendrá la consideración de ganancia o pérdida patrimonial en el supuesto de Extinción del Condominio dentro del proceso de Divorcio o Separación y está igualmente exenta y/o no sujeta del Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), de conformidad con el artículo 104.3 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Gastos de una extinción del condominio mediante escritura notarial
En cambio, en el caso de otorgar la Extinción del Condominio fuera del procedimiento de Divorcio, mediante Escritura Notarial, se han de tener en cuenta los siguientes gastos:
- La Extinción de Condominio está gravada por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En Cataluña, a fecha de redacción de este artículo, el tipo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para la Extinción del Condominio es del 1,5% del valor de la mitad que adquirimos de nuestra expareja.
- Adicionalmente, si realizamos la Extinción del Condominio en una Escritura Pública ante Notario en vez de hacerlo en el Convenio Regulador de Divorcio, hemos de pagar el coste de la propia Escritura notarial, que en función de su extensión y número de páginas, tendrá un precio variable.
- A nuestra expareja, debemos pagarle el precio de su mitad, o bien nos lo puede donar y tendríamos que pagar Impuesto de Donaciones: el tipo reducido de este impuesto es del 5% en Cataluña, a fecha de redacción del presente artículo, si se realiza la donación entre cónyuges.
- Tanto para el pago de Actos Jurídicos Documentados como del Impuesto de Donaciones, la base imponible de ambos impuestos vendrá determinada por el valor del inmueble, que es el valor de referencia que nos ofrece el Catastro.
- El precio pagado por la mitad que se adquiere, no se considera incremento patrimonial si se ajusta a los valores del catastro, por lo que estaría exento en IRPF en favor de lo que pagásemos a nuestra expareja.
A los anteriores costes, se han de añadir los gastos de gestoría y Registro, que son variables.
¿Cómo se hace una extinción de condominio por divorcio?
La Extinción de Condominio por Divorcio, se hace mediante Convenio Regulador de Divorcio, que el Juez homologa, aprueba y ordena inscribir al Registro de la Propiedad donde se encuentra registrado el inmueble.
Para la correcta realización de la Extinción del Condominio mediante Convenio Regulador de Divorcio, es muy importante redactar correctamente el Convenio Regulador de Divorcio para que la propiedad se inscriba correctamente. En caso contrario, habremos perdido una oportunidad de alcanzar un acuerdo con nuestra expareja y de obtener importantes beneficios económicos y fiscales.
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