Resolver contrato de alquiler

¿Qué es la resolución de un contrato de alquiler? ¿Se puede resolver antes del plazo establecido? ¿Cuáles son sus consecuencias? ¿Qué necesito para rescindirlo? ¿Debo pagar indemnización? Estas son algunas de las preguntas más buscadas en internet durante el último mes. Por ello, le hemos pedido al experto en Derecho de la contratación, Ernesto Badia Cambra, que les dé respuesta a continuación.

¿Qué es la resolución de un contrato de alquiler?

La resolución del contrato de arrendamiento es la finalización o extinción del contrato, justificada en alguna de las causas que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos y que da lugar a la extinción de las obligaciones existentes entre arrendador y arrendatario. 

¿Se puede resolver un contrato de alquiler antes del plazo establecido?

Sí, los contratos de arrendamiento pueden resolverse por distintas causas antes del plazo de duración pactado. Las causas más habituales por las que puede resolverse anticipadamente un contrato de arrendamiento son las siguientes:

–  Incumplimiento de las obligaciones dimanantes del contrato, como pueden ser:

• Falta de pago de la renta o fianza.
• Subarriendo o cesión inconsentidos.
• Causar daños o llevar a cabo actividades molestas en la finca.

– Desistimiento del arrendatario.

– Por la necesidad del arrendador de ocupar la finca arrendada.  (Si quiere saber más sobre esta posibilidad pinche aquí). 

Consecuencias de la rescisión del contrato de arrendamiento antes del plazo

El contrato de arrendamiento es el documento que regula el uso del inmueble plasmando los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario. Por ello, para saber qué consecuencias tiene la rescisión del alquiler antes de plazo, tendremos que consultar qué han pactado las partes en el contrato de arrendamiento.

1. Consecuencias del desistimiento del arrendatario en los arrendamientos de viviendas: El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, en los arrendamientos de vivienda, el inquilino puede resolver el contrato, una vez transcurridos los seis primeros meses, permitiendo estipular que este desistimiento de lugar a una indemnización a favor del arrendador. De forma que para que el desistimiento del inquilino tenga como consecuencia el pago de una indemnización tiene que preverse de forma expresa en el contrato. Esta indemnización puede ascender a una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que quedase por cumplir y, en los casos de periodos inferiores al año, a la parte proporcional de la indemnización.
2. Consecuencias de la rescisión del contrato de alquiler de local antes de plazo: En los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (como es el alquiler de locales), también se pueden acordar penalizaciones para compensar los daños y perjuicios provocados por la resolución anticipada del contrato. Estas penalizaciones podrán ser tanto a favor del arrendador como del arrendatario. En definitiva, en el alquiler de local también se pueden pactar lo que se conocen como cláusulas penales para prever qué sucede ante una resolución anticipada del contrato de alquiler (si quiere saber más sobre las cláusulas penales en los contratos de arrendamiento pinche aquí).

Consecuencia específica para el supuesto de alquiler de locales en los que se desarrolle una actividad comercial.

Por otro lado, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé una consecuencia específica para el supuesto de alquiler de locales en los que se desarrolle una actividad comercial. Este artículo establece que el arrendatario tendrá derecho a una indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio, siempre y cuando se den los requisitos marcados por la Ley.

Por tanto, salvo que exista renuncia expresa en el contrato, el arrendatario de un local en el que se desarrolle una actividad comercial, transcurrido el plazo de duración del contrato, tendrá derecho a una indemnización por la posible pérdida de clientela.

¿Qué necesito para resolver mi contrato de arrendamiento?

Es habitual encontrarnos con clientes, tanto arrendadores como arrendatarios, que quieren dar por terminado su contrato de arrendamiento de forma anticipada, pero que desconocen si para ello necesitan alguna causa que justifique la pretendida resolución. Pues bien, la respuesta es diferente dependiendo de quién quiera resolver el contrato, y siempre que hablemos de contratos de arrendamiento de vivienda.

1. El arrendatario que quiera resolver su contrato no necesitará justificar su voluntad en una causa concreta. Para poder resolver el contrato necesita que hayan transcurrido 6 meses desde la celebración del contrato, y debe comunicar su decisión con 30 días de antelación y, en el caso de que el contrato le obligue a ello, pagar la indemnización estipulada.
2. En cambio, si es el arrendador quien quiere resolver el contrato por necesitar el inmueble alquilado, tiene que justificar y acreditar que existe esa necesidad de uso de la vivienda para sí o para sus familiares. Esta posibilidad de extinción es una excepción a la regla general de que el inquilino puede permanecer en el contrato como mínimo 5 años. Es por ello por lo que el arrendador para poder resolver el contrato se necesitará justificar que concurre una casusa que le obliga a utilizar la vivienda. 

¿Debo pagar indemnización por rescindir mi contrato de alquiler?

Como ya hemos mencionado, la respuesta a esta cuestión dependerá de cada caso. Son las partes contratantes las que configuran su relación jurídica plasmando en el contrato de arrendamiento si se debe o no pagar una indemnización por rescindir anticipadamente el contrato de alquiler.

En resumen, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en lo que se refiere a la indemnización por la resolución del alquiler, da un amplio margen a las partes y son estas las que deciden si la resolución del contrato antes del plazo da lugar, o no, a una indemnización. 

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