Desahucio por impago de alquiler: ¿En qué consiste? ¿Cuántos meses hay que estar sin pagar el alquiler para el desahucio? ¿Cuánto se tarda en llevar a cabo un desahucio por impago de alquiler? ¿Cómo es este proceso de desahucio? Pasos a seguir para el desahucio por impago de alquiler. A continuación, el abogado experto en Derecho de la Contratación, Ernesto Badía Cambra, responde detalladamente a estas preguntas.
¿En qué consiste el desahucio por impago de alquiler?
El procedimiento de desahucio por impago de la renta permite al arrendador reclamar las rentas impagadas y promover el desahucio de aquel inquilino que incumpla con su obligación de pago del alquiler. Es un procedimiento judicial que pretende ser ágil en lo que respecta a la devolución de la vivienda al arrendador que ve impagada la renta, pero que, a su vez, establece una serie de garantías para proteger al inquilino de buena fe.
Por tanto, el objetivo de este procedimiento es conseguir el pago de las cantidades impagadas, resolver el contrato de arrendamiento y desalojar a los inquilinos restituyendo la posesión del inmueble a su dueño.
¿Cuántos meses hay que estar sin pagar el alquiler para el desahucio?
Para poder interponer una demanda de desahucio por impago del alquiler, es suficiente con que el inquilino deje de pagar la renta de un solo mes.
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos, la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades debidas por el arrendatario supone un incumplimiento contractual que permite al arrendador promover la resolución del contrato.
¿Cuánto se tarda en llevar a cabo un desahucio por impago de alquiler?
La duración de este procedimiento va a depender de cada supuesto, de la actuación del inquilino y del Juzgado en el que se tramite.
Como media aproximada, podemos decir que el desahucio del inmueble suele tardar unos seis meses desde la interposición de la demanda.
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Proceso de desahucio por impago de alquiler
El proceso de desahucio es un procedimiento que se lleva a cabo por los cauces del juicio verbal (artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Para su tramitación es necesario contar con la intervención de abogado y procurador.
El Juzgado competente para tramitar este procedimiento es aquel en el que se encuentre el inmueble sobre el que recae el arrendamiento.
La documentación que se debe aportar con la demanda de desahucio es la siguiente:
- El contrato de arrendamiento.
- Los recibos impagados por el inquilino.
- Las comunicaciones previas con el arrendatario, manifestando si el arrendatario tiene la posibilidad o no de enervar el desahucio.
Llegados a este punto es necesario explicar en que consiste la enervación del desahucio.
La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el inquilino de evitar ser desalojado de la vivienda. Para ello, el inquilino moroso debe pagar al arrendador el importe total de las cantidades reclamadas en el plazo de 10 días desde que le es notificada la demanda. En estos casos, pagado todo lo adeudado, el procedimiento judicial terminará sin que el inquilino sea desalojado del inmueble.
¿Puede el arrendador evitar la enervación del desahucio?
La respuesta es afirmativa. El arrendatario perderá la posibilidad de enervar el desahucio en los siguientes supuestos:
- Cuando pretenda enervar el desahucio por segunda vez. La enervación del desahucio es excepcional, por lo que ante una segunda ocasión de impago, el inquilino no podrá volver a evitar el desalojo.
- Si el arrendador le hubiese requerido de pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, y no hubiese efectuado el pago. Es decir, el inquilino que ignore el requerimiento fehaciente de pago no podrá evitar ser desalojado del inmueble en el posterior procedimiento judicial.
Pasos a seguir para el desahucio por impago de alquiler
En primer lugar, le recomendamos intentar una solución extrajudicial, reclamando al inquilino el pago de las cantidades debidas a través del envío de un Burofax. El Burofax dejará constancia del requerimiento de pago y de la recepción por parte del inquilino. Si el arrendatario no atiende este requerimiento de pago, el arrendador se verá obligado a iniciar el procedimiento de desahucio, presentando la correspondiente demanda.
Presentada la demanda de desahucio, el juzgado requerirá al demandado para que, en el plazo de 10 días, pague, desaloje el inmueble, enerve la acción del desahucio – en el caso de que tenga la posibilidad- o se oponga a la demanda alegando las causas por las no debe la cuantía reclamada.
En procedimiento seguirá diferentes cauces dependiendo de la actuación del demandado:
- Si el demandado no atiende el requerimiento de pago, ni comparece ante el Juzgado: se dictará resolución resolviendo el contrato de arrendamiento, condenando al inquilino al pago de las cantidades adeudadas y señalando la fecha en la que se producirá el desalojo del inmueble. Posteriormente el demandante tendrá que instar la ejecución de las rentas adeudadas.
- En el caso de que el inquilino abandone el inmueble, pero no pague la cantidad reclamada ni se oponga a la demanda: Se dará por terminado el procedimiento de desahucio y se dará traslado al demandado para que inste la ejecución de las cantidades reclamadas.
Si el inquilino se opone la demanda: En este caso se celebrará un juicio en el que las partes alegarán lo que a su derecho convenga. Si el Juez entiende acreditado el incumplimiento por parte del inquilino, declarará resuelto el contrato, condenado al pago de lo adeudado y fijando una fecha para el lanzamiento del inmueble.
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