Devolución de gastos de hipotecas: ¿Qué son los gastos de hipoteca y cuándo pueden ser abusivos? ¿Qué gastos de hipotecas puedo recuperar? ¿Cómo puedo reclamar una devolución de gastos de hipotecas? Plazo para presentar la reclamación de devolución de gastos de hipotecas. En esta ocasión, el abogado experto en Derecho del consumo, Javier Fuentes Abril, nos aclara todas estas dudas.
Introducción
En los últimos años hemos asistido a la apertura de diversos frentes entre los consumidores y las entidades bancarias. De esta forma, hemos presenciado multitud de procedimientos judiciales en los que se interesaba la declaración de nulidad de cláusulas como la cláusula suelo, la cláusula de vencimiento disipado, la cláusula de intereses de demora, la comisión de apertura, las hipotecas multidivisa, o la cláusula IRPH, entre otras tantas. Sin embargo, la cláusula por la que se obliga al consumidor a hacer frente a todos y cada uno de los gastos de hipoteca ha sido, la que ha provocado un mayor número de reclamaciones a los bancos.
Esto es así porque este tipo de cláusula, de gastos de hipotecas, se ha incluido a lo largo de las últimas décadas en todas las hipotecas que se han concedido por las entidades financieras, ya que estas, mediante esta cláusula, trataban de evitar que esta operación les supusiera coste alguno.
¿Qué son los gastos de hipoteca y cuándo pueden ser abusivos?
La contratación de un préstamo hipotecario es una operación que va a conllevar que se generen diversos gastos. Estos gastos van a consistir en la tasación de la vivienda, la elaboración y firma de la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria, la inscripción de esa escritura en el registro de la propiedad, el pago de los impuestos que conlleva la operación, etc. y estos son los denominados gastos de hipoteca.
Los gastos en sí, no son abusivos. Sin embargo, sí puede ser abusiva la cláusula que obliga al consumidor a pagarlos en su totalidad.
Al respecto, estaremos ante una cláusula de gastos de hipoteca abusiva, siempre y cuando se esté realizando una imposición al usuario de estos gastos de forma indiscriminada y siempre y cuando no exista una norma que obligue al consumidor a hacer frente a ellos.
¿Qué gastos de hipotecas puedo recuperar?
Si bien hemos asistido también a un continuo vaivén de nuestros juzgados y tribunales a la hora de determinar qué gastos concretos se pueden reclamar, tras las últimas sentencias dictadas por el Tribunal Supremo y, especialmente, por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, podemos afirmar de forma definitiva cuáles son los gastos de hipoteca que se pueden reclamar. Estos gastos de hipoteca serán todos aquellos sobre los que no exista una norma que obligue expresamente al consumidor a asumirlos.
Gastos de tasación
Estos gastos consisten en los honorarios que cobra la empresa tasadora, previamente a otorgarse la escritura de préstamo hipotecario, por valorar el inmueble sobre el que se va a constituir la hipoteca. El Tribunal Supremo, se ha pronunciado expresamente sobre estos gastos en su sentencia de 27 de enero del año 2021. En esta sentencia deja claro que para todas aquéllas hipotecas anteriores a la entrada en vigor de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de tasación incumben al banco y no al consumidor. Por tanto se puede reclamar íntegramente el importe de la factura de tasación que tuvo que pagar el consumidor, si la hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019.
Gastos notariales
Respecto de tales gastos notariales, tenemos que acudir a las recientes sentencias dictadas por el Tribunal Supremo, posteriores al pronunciamiento dado por el TJUE. De esta forma, si el criterio dado por el TJUE para entender si un gasto es reclamable o no radica en si existe una norma que obligue al consumidor a asumirlo, mantiene el Tribunal Supremo que, conforme al Reglamento Notarial, al obligar dicha norma a su pago al interesado, siendo que ambas partes están interesadas en el otorgamiento de la escritura pública, este gasto se tiene que asumir al 50% por cada uno.
Por tanto, sobre tales gastos notariales, se podrán reclamar las cantidades que supongan el 50% de los mismos.
No obstante, si estamos ante un préstamo hipotecario posterior al 16 de junio de 2019 y, por tanto, regido por la nueva Ley de contratos de crédito inmobiliario, estos gastos corresponderán íntegramente a la entidad bancaria.
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Gastos registrales
Sobre estos gastos encontramos menos cambios de criterio en los últimos años, pues antes de conocerse la sentencia del TJUE, momento en que el criterio de distribución de los gastos estaba en considerar que deben asumir cada gasto la parte que se beneficiara de él, ya se mantenía que el único beneficiado de que se inscribiera la carga hipotecaria en el registro de la Propiedad era la entidad bancaria y por tanto ésta debía asumir su pago íntegro.
Posteriormente, el criterio dado por el TJUE, consistente en que el consumidor debe asumir su pago sólo si una norma le obliga a hacerlo, no ha variado tal reparto, pues no existe norma que obligue a esta parte a asumir dicho gasto.
Por tanto, es posible reclamar la totalidad de los gastos registrales.
A esto hemos de añadir que la nueva Ley de contratos de crédito inmobiliario, mantiene dicho criterio y, para las hipotecas más recientes, también tendrá que ser la entidad bancaria quien asuma el pago de la factura del Registrador.
Gastos de gestoría
Los gastos de gestoría son los que se generan por la tramitación de la inscripción de la carga hipotecaria en el registro de la propiedad y por la liquidación de los impuestos que se devengan con la operación. Estos gastos históricamente también se han derivado en los consumidores pese a que, aunque la normativa establecía que el prestatario era quien debía elegir gestoría, era la entidad financiera la que en la práctica obligaba al consumidor a asumir los gastos de la gestoría seleccionada por el propio banco, normalmente perteneciente a su mismo grupo empresarial.
Ante el criterio de reparto establecido por el TJUE que venimos señalando, no existiendo norma que obligue al consumidor a hacer frente a su pago, tendrá que ser la entidad la que lo asuma en su integridad. Este criterio coincide con el mantenido por la nueva Ley reguladora de las hipotecas.
Impuesto de actos jurídicos documentados
Este es, quizá, el gasto de hipotecas que más ha dado que hablar en los últimos años, entre otros motivos, por ser el de mayor importe, pues éste va a estar directamente relacionado con el valor del préstamo hipotecario.
Además, respecto del mismo, hemos asistido a bruscos cambios de criterios por parte del Tribunal Supremo que trascendieron públicamente e implicaron duras críticas por parte de todos los operadores jurídicos.
No obstante, el criterio final que se ha mantenido por parte de dicho Alto Tribunal ha sido el de considerar que estamos ante un impuesto que corresponde abonar al prestatario, por lo que no es posible reclamar su importe.
No obstante, tras una reforma operada en la normativa del impuesto, a raíz de los criticados cambios de criterio que hemos reseñado, el banco tendrá que correr con el pago de dicho tributo, si bien, esto sólo es aplicable a las hipotecas concedidas con posterioridad a tal reforma legislativa, en noviembre de 2018.
¿Cómo puedo reclamar una devolución de gastos de hipotecas?
Para poder reclamar la devolución de los gastos de hipotecas es necesario disponer de la documentación relativa, tanto al propio préstamo hipotecario (escritura) como a los gastos abonados (facturas).
De esta forma, si conservamos las facturas, podemos iniciar los trámites para reclamar su devolución.
Este trámite comenzaría con la formalización de una reclamación ante la entidad bancaria. En dicha reclamación ha de mantenerse la disconformidad mantenida con la cláusula que deriva en el consumidor el pago de todos y cada uno de estos gastos, solicitando a la entidad que asuma su abusividad y su nulidad, eliminando la misma del contrato y todos los efectos provocados, con los intereses generados.
Esto implica que la entidad, de estimar dicha reclamación, ha de abonarnos las cantidades correspondientes a tales gastos, que no debieron haberse asumido, de conformidad con lo que hemos desgranado anteriormente.
No obstante, si por parte de la entidad no se atiende la reclamación presentada es necesario formalizar la correspondiente reclamación judicial, para lo que es recomendable contar con un abogado especialista en este tipo de procedimientos.
Plazo para presentar la reclamación de devolución de gastos de hipotecas
Si bien se trata ésta de una cuestión que provoca aún disparidad de criterios y, entre otras cosas, se encuentra pendiente aún de que se zanje con el pronunciamiento del TJUE que tendrá que realizarse próximamente; hemos de partir de que no existe plazo alguno para poder pedir la declaración de nulidad de los gastos de hipoteca y que, por tanto, se está a tiempo para poder reclamar la devolución de los gastos de hipoteca.
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