Reclamación gastos hipotecarios

¿Qué gastos hipotecario puedo reclamar y cómo hacerlo?, ¿qué plazo de reclamación existe?, ¿puede prescribir?. ¿Qué cantidades me pueden devolver? y ¿Cuánto tiempo puede tardar el proceso de devolución?. ¿Qué necesito para reclamar estos gastos?. Todos la información necesaria acerca de la reclamación de gastos hipotecarios la explica en el artículo de hoy Álvaro Domingo García Graells, del despacho de abogados García Graells.

¿Cómo reclamar gastos hipotecarios?

La reciente situación jurisprudencial acaecida con los múltiples procesos de Nulidad de las Condiciones Generales de Contratación que imponían al prestatario la obligación de pago de los Gastos Hipotecarios, ha dado lugar a diversos cambios en la forma de reclamar los citados Gastos impuestos por las entidades a sus Clientes.

Así las cosas, no solo desde que se dictaron las primeras Sentencias declarando Nulas por abusivas estas condiciones ha habido importantes cambios, sino también, desde que se dictó la Ley de Crédito Inmobiliario del año 2019 .

Por lo que se refiere a los Gastos Hipotecarios, era habitual la repercusión de los mismos en los Consumidores, que se han visto ante la tesitura de correr incluso con los Gastos que beneficiaban únicamente al prestamista, como era el de Inscripción en el Registro dela Propiedad del préstamo otorgado.

Despacho García Graells.

Actualización: Reclamación de gastos hipotecarios.

Pues bien, el desarrollo de la más reciente Jurisprudencia en materia de Consumidores, permite no solo reclamar esos Gastos de Registro, sino también los de Notaría, Gestoría, Tasación, e incluso en casos en los que hubiera habido Novación de la Hipoteca.

De conformidad con la Ley de Condiciones Generales para la Contratación, en su artículo 8 que se remite al actual Texto refundido de la  LGDCU y otras leyes complementarias, RDL 1/2007 de 16 de julio, junto con el artículo 1303 CC, y todo ello en relación con la jurisprudencia de nuestro más alto tribunal y del propio tribunal de la unión Europea:

«Quod nullum est nullum effectum producit», en principio la nulidad de la cláusula supone el tener ésta por no puesta, no pudiendo vincular al consumidor. Ello debe comportar la restitución de cuantas cantidades abono en aplicación de esta cláusula que, de no haberse aplicado, hubieran debido ser abonadas por la entidad bancaria.

Consecuencias de la declaración de nulidad:

En cuanto a las consecuencias de la declaración de nulidad, según las Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019 del Tribunal Supremo, de 23 de enero, “como el art. 6.1 de la Directiva 93/13 exige el restablecimiento de la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula, debe imponerse a la entidad prestamista el pago al consumidor de las cantidades, o parte de ellas, que le hubiera correspondido pagar de no haber mediado la estipulación abusiva.

En palabras de las sentencias 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo, “anulada la condición general, debe acordarse que el profesional retribuya las cantidades indebidamente abonadas”. Las misma Sentencias consideran que se daría una situación similar a la del enriquecimiento injusto, “en tanto que el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que legalmente le hubiera correspondido asumir”.

¿Qué gastos puedo reclamar?

De las referidas Sentencias se desprende que la distribución de gastos, en relación con los gastos notariales, registrales, derivados del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y de gestoría debe hacerse de la siguiente manera:

• Gastos notariales: por mitad entre prestamista y prestatario, salvo los derivados de la escritura de cancelación de hipoteca, en que el interesado es el prestatario, y las copias, que deberán ser abonadas por quien las solicite.

• Gastos registrales: son de cuenta del banco en su totalidad, que es a favor de quien se inscribe la hipoteca.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: corresponde su pago al prestatario, salvo en relación a los préstamos concertados tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre.

• Gastos de gestoría: Corresponde el 100% a la entidad. Recientemente ha sido dictada la Sentencia del TJUE de 16.07.2020 sobre Gastos que ratifica todo lo anterior y en relación a los de Gestoría, el Tribunal Supremo ha dictado la STS nº 555/2020 de 26 de octubre que modifica la doctrina imponiendo a la entidad el abono de Gestoría en su totalidad.

• Gastos de Tasación: Corresponderá el pago del 100% a la entidad financiera según STS nº 35/2021 de 27 de enero cuando no sea aplicable la Ley 5/2019 anteriormente mencionada.

¿Qué plazo de reclamación existe? ¿Puede prescribir?

Cabe preguntarse si existe plazo de prescripción para la reclamación de dichos Gastos o si la reclamación de los mismos es esterna.

En este sentido, efectivamente, si bien la Nulidad Radical no tiene plazo de Caducidad, si es cierto que la jurisprudencia también establece la prescripción relativa  a la restitución de las cantidades debidas, declarándose que la misma no podría ser eterna, por lo que, es evidente que encontraremos un plazo de prescripción que tradicionalmente ha sido el de los 15 años y que tras la revisión y modificación del Código Civil en el año 2015 en materia de plazos, éste ha quedado establecido en 5 años.

La dificultad será el día a partir del cual debe  comenzar el plazo, dado que hay varias interpretaciones al respecto.

En buena lógica no puede ser cuando se suscribió el préstamo por cuanto no se conocía la Nulidad de estas condiciones, y por tanto, deberíamos tener en cuenta su contabilización desde la fecha en que se ha dictado la nueva Jurisprudencia del Tribunal Supremo al respecto, y en su caso, desde los cambios legislativos introducidos que podrían ser los del año 2019.

¿Qué cantidades me pueden devolver?

Finalmente, por lo que se refiere a las cantidades a devolver, éstas se corresponderán con aquellas que resulten de las Facturas aportadas como justificación de los Gastos antedichos, a las cuales podrán añadirse interese legales, y moratorios.

¿En qué casos corresponderá la condena en costas?

Igualmente, cabe añadir, que también corresponderá la CONDENA EN COSTAS por imperativo de la más reciente Jurisprudencia del Tribunal Supremo al haber tenido que acudir el Consumidor a los Tribunales para la petición de Nulidad de una Condición que jamás debió serle impuesta. A este respecto cabe citar la Sentencia del Tribunal Supremo nº 472/2020 de 17 de septiembre.

¿Cuánto tiempo tardan en devolver los gastos?

Por lo que se refiere al tiempo en que tardan en devolver los Gatos podemos afirmar que desde que se presenta la reclamación judicial, el abono podría producirse antes de Sentencia Judicial si existiera allanamiento, es decir, reconocimiento por la entidad financiera de la reclamación efectuada, en cuyo caso podríamos determinarlo en unos 2 meses desde la admisión a trámite de la Demanda.

Para el caso de llevarse a cabo el procedimiento en su Fase de Contestación a la Demanda y Audiencia Previa, el plazo podría extenderse a los 9 meses.

¿Qué necesito para reclamar los Gastos?

Para reclamar los Gastos simplemente necesito la Escritura Pública de Préstamo Hipotecario, las Facturas abonadas, así como dirigirse a GARCIA-GRAELLS ABOGADOS, con la Garantía de un 100% de éxito en estos procesos.

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