¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar? ¿Cuáles son los gastos hipotecarios? ¿Cómo puedo reclamarlos? ¿Cuánto tiempo tardan en devolver los gastos hipotecarios? ¿Cuál es el plazo de prescripción para reclamarlos? ¿Qué probabilidad de éxito hay? A continuación, el abogado experto en Derecho de la Contratación, Javier Nieto Montero, nos da la respuesta a estas preguntas.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios?
Los gastos hipotecarios que debemos tener en cuanto a la hora de formalizar una hipoteca son los siguientes:
- Gastos de tasación del inmueble: La tasación la debe realizar una entidad homologada y supervisada por el Banco de España. A partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, Reguladora de los contratos de préstamo hipotecario, este gasto es abonado por el cliente.
- Gastos de Notaria: Es obligatorio que las hipotecas se formalicen en documento público, por lo que hay que pagar los honorarios del Notario interviniente. Según la citada Ley 5/2019 actualmente este gasto debe ser soportado por el banco.
- Gastos de Registro de la Propiedad: Este gasto debe ser asumido por el banco.
- Gastos de Gestoría: Este gasto debe ser asumido por el banco.
- Impuestos (Actos Jurídicos Documentados): Este gasto debe ser asumido por el banco, según dispone el RD-ley 17/2018, de 10 de noviembre.
También se considera gasto hipotecario la Comisión de Apertura que los bancos suelen cobrar a los clientes que formalizan un préstamo hipotecario.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
Se pueden reclamar aquellos gastos que tengan la consideración de cláusula abusiva, es decir, aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven de la formalización del préstamo hipotecario.
En resumen, son reclamables los gastos de tasación, Notaría, Registro, Gestoría y la comisión de apertura si se acredita lo expuesto en el párrafo anterior. Además, cuando haya de restituirse una cantidad de dinero, habrá que sumar el interés legal que deberá abonar el banco al cliente.
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¿Cómo puedo reclamar los gastos hipotecarios?
En primer lugar debemos recopilar la documentación que disponemos de nuestro préstamo hipotecario (Escritura Pública de Préstamo Hipotecario, Facturas de Notaría, Registro, Gestoría y Tasación y justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y presentaremos reclamación previa ante la entidad bancaria con la que hemos formalizado la hipoteca.
Si en un plazo de dos meses la entidad la rechaza o no contesta deberemos acudir a los Tribunales en defensa de nuestros derechos e intereses legítimos.
¿Cuánto tiempo tardan en devolver los gastos hipotecarios?
Depende de si el banco acepta la reclamación previa efectuada y procede al abono de las cantidades que adeuda al cliente, el banco lo suele hacer en un plazo de 2-3 meses.
Si el banco no atiende la reclamación previa debemos interponer la correspondiente demanda judicial ante los Juzgados especializados y este trámite se demora mucho más tiempo ya que depende del volumen de trabajo del Juzgado.
Plazo de prescripción para la reclamación de gastos hipotecarios
El plazo para reclamar los gastos hipotecarios está sujeto a debate por la doctrina, un sector opina que el plazo para reclamar es de 5 años, mientras otro sector opina que la acción para reclamar es imprescriptible y por tanto es posible reclamar en cualquier momento.
¿Qué probabilidad de éxito hay?
Tras las últimas Sentencias, los consumidores pueden recuperar el 100% de los gastos de gestoría, tasación y registro y el 50% de los gastos de notaría más los intereses legales. Pero el primer paso es reclamar.
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