¿Qué es la oposición a la ejecución hipotecaria?. Motivos de la oposición a la ejecución hipotecaria y clausulas abusivas de la hipoteca más frecuentes. ¿Cuál es el plazo para presentar el escrito de oposición? Toda la información necesaria acerca de la oposición a la ejecución hipotecaria la explica en el artículo de hoy Álvaro Domingo García Graells, del despacho de abogados, especializado en derecho bancario y concursal, García Graells.
¿Qué es la oposición a la ejecución hipotecaria?
El procedimiento de ejecución hipotecaria se formula a tenor de un impago del préstamo hipotecario. El cliente al enfrentarse una ejecución hipotecaria puede oponerse alegando cuatro motivos tasados. (i) Extinción de la garantía (i) Error en la determinación de la cuantía exigible, (iii) Ejecución de bienes hipotecados sobre los que hay prenda sin desplazamiento (iv) Carácter abusivo de una clausula contractual.
El plazo en el que se debe presentar el escrito de oposición a la ejecución hipotecaria de acuerdo al artículo 556 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es de 10 días hábiles contados desde el día siguiente a la recepción de la ejecución.
Despacho de abogados García Graells, especializado en derecho bancario y concursal.
Motivos de la Oposición a la Ejecución Hipotecaria
El motivo más común en la práctica es la alegación relativa a la existencia de Cláusulas Abusivas y en que se centra el presente artículo. Esto es, la existencia del carácter abusivo de una clausula que constituya el elemento esencial por el que se funda la ejecución o que hubiese derivado está conforme con párrafo 4º en el art. 695.1 LEC.
Clausulas Abusivas de la Hipoteca más frecuentes
Las cláusulas abusivas de la hipoteca más frecuentes por las que el ejecutado puede oponerse a la ejecución hipotecaria es la existencia de anticipado, comisión de apertura, intereses moratorios. El juez de acuerdo con el artículo 552 LEC puede apreciar de oficio la existencia de clausulas abusivas y denegar así el despacho de la ejecución. No obstante, en caso de no ser apreciado de oficio por el juez la oposición a la ejecución en términos de clausulas abusivas puede fundamentarse en los siguientes motivos.
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1. Intereses de demora
Ha sido dictaminado en caso del TJUE, en relación a un interés del 19%, debiendo dejarse en el interés legal incrementado en 2 puntos. Esta previsión debe considerarse abusiva el interés de demora establecido en conforme a la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en sentencias 265/2015 de 22 de abril, 470/2015 de 7 de septiembre.
Por ello, debe de considerarse abusivo y por tanto la nulidad de la clausula. Debiendo recalcularse los intereses conforme al interés legal.
2. Vencimiento anticipado
La clausula de vencimiento anticipado que se considera abusiva por cuanto se expone la pérdida del beneficio del término, pudiendo la entidad anticipar el vencimiento y reclamar la devolución inmediata por todas las cantidades adeudadas, sin necesidad de cumplir otro requisito:
Es común que la escritura recoja que “falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses y plazos de amortización del capital prestado”.
En Tribunal Supremo en su Sentencia de 11 de septiembre de 2019 indica que debe atenderse a los requisitos de gravedad y proporcionalidad en relación a la cuantía y duración del préstamo, no cabiendo que se venza anticipadamente por el incumplimiento de una mensualidad.
No obstante, el prestatario no es el único que puede oponerse a la ejecución sino que también puede hacerlo el fiador en que de que hubiese uno en la escritura de préstamo hipotecario.
3. Nulidad del Contrato de fianza
La Fianza es un contrato autónomo del préstamo y como tal, la clausula de afianzamiento puede ser enjuiciada aisladamente del resto de la escritura desde el prisma de los controles de incorporación y de transparencia. Lo que supone, que habrá de atenderse a la claridad de la redacción para superar el control de incorporación, esto no ocurre cuando la exposición es farragosa o excesivamente extensa. Y en términos de transparencia que los fiadores comprendan la carga jurídica y económica, es decir, que sean conscientes que si el deudor no paga el acreedor podrá dirigirse contra ellos en su lugar por la deuda pendiente de pago.
Otra cuestión puede alegarse desde el prisma de la abusividad por medio del caso singular de la imposición de garantías desproporcionadas.
El análisis de la validez reside en la proporcionalidad de la garantía en atención al riesgo asumido y a las circunstancias del caso.
Para apreciar la abusividad y así oponerse a la ejecución es necesario que se pueda apreciar:
- (i) Con claridad la desproporción entre la garantía impuesta y el riesgo asumido por el acreedor.
- (ii) Que sean casos verdaderamente excepcionales.
- (iii) La mera existencia de varias garantías respecto de un mismo crédito no supone per se incurrir en la situación de sobregarantía, con renuncia a cualquier Derecho de excusión siendo además fianza solidaria por lo que la entidad tiene la posibilidad de actuar de forma directa contra el Fiador.
Sería el caso en virtud del cual el fiador se ve comprometido a mayor pago del que correspondería al propio. En consecuencia, supondría (i) una clara desproporción entre la garantía y el riesgo asumido, a la hora de determinar si una fianza es proporcionada o no al riesgo asumido, hay que valorar la solvencia de los deudores.
La constitución de la fianza se justifica en los casos en que el prestatario careciese de patrimonio elevado o bienes suficientes ejecutables. Por el contrario, habiendo suficiente patrimonio se constata la desproporción con el riesgo asumido. (ii) Un caso excepcional, por cuanto a un consumidor que habiendo garantizado con bienes inmuebles una operación se le impone su constitución como fiadora solidaria (iii) garantías que superan con creces el valor del préstamo hipotecario.
En este sentido se ha expresado el Tribunal Supremo en su sentencia de 27 de enero de 2020:
“pero si podrán estimarse abusivas o contrarias a normas imperativas, determinadas clausulas contractuales o condiciones generales de la contratación que se integren al mismo, como por ejemplo el pacto por el que el fiador se obligue más que el deudor principal”.
Por tanto, estaríamos ante una fianza abusiva cuando el fiador se obligue más que el deudor principal, y en consecuencia, nula de pleno derecho cuando se aprecie la abusividad de la clausula relativa al afianzamiento teniéndose por no puesta decayendo el contrato de fianza.
¿Cuál es el plazo para presentar el escrito de oposición?
El plazo en el que se debe presentar el escrito de oposición a la ejecución hipotecaria de acuerdo al artículo 556 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es de 10 días hábiles contados desde el día siguiente a la recepción de la ejecución.
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