Aplazar la hipoteca se traduce en solicitar una moratoria. En relación con todo tipo de préstamos, la solución que se plantea consiste, sustancialmente, en una moratoria temporal en el pago de las cuotas; ello conlleva la ampliación del plazo de devolución del préstamo durante todo el tiempo que dure la suspensión.
Analizaremos separadamente los requisitos que la moratoria exige para los préstamos hipotecarios y para el resto, aunque son muy similares en los dos casos.
Requisitos para aplazar la hipoteca
Por lo que se refiere a los préstamos con garantía hipotecaria (las hipotecas), se prevén tres supuestos en los que es posible la suspensión: La adquisición de vivienda habitual; de inmuebles afectos a la actividad económica de empresarios y profesionales; y de viviendas alquiladas, cuando el inquilino haya dejado de pagar la renta desde la entrada en vigor del estado de alarma o hasta un mes después de su finalización.
También pueden acogerse a la moratoria los fiadores y avalistas, en caso de adquisición de vivienda habitual; además, fiadores y avalistas, y los que hayan hipotecado bienes en garantía de préstamos de otro, pueden solicitar al banco que reclame primero contra el deudor principal, aunque hubieran renunciado a este derecho al suscribir el correspondiente contrato.
En cualquiera de los casos es necesario que el deudor, fiador o avalista se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, lo que requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos:
- a) Que pase a situación de desempleo, o, de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial en ingresos de al menos el 40%.
- b) Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar (personas que convivan en el mismo domicilio) en el mes anterior no supere unos límites que van desde
- c) Que las cuotas del préstamo más los gastos y suministros básicos (agua, electricidad, gas, teléfono, comunidad de propietarios) supere el 35% de los ingresos netos de la unidad familiar.
- d) Que haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, de tal manera que la carga hipotecaria, respecto de la renta familiar, se haya multiplicado por, al menos, 1’3.
¿Cómo demuestro que cumplo los requisitos para aplazar el pago de la hipoteca?
Estas circunstancias deberán acreditarse mediante los siguientes documentos: justificante de la situación de desempleo, o del cese de actividad de los autónomos; libro de familia, certificado de empadronamiento, declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente; nota simple del Registro de la Propiedad, escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario, y contrato de arrendamiento, según los casos. Estos documentos podrán sustituirse por una declaración responsable del deudor de que se cumplen los requisitos indicados, debiendo aportarse los citados documentos en el plazo de un mes una vez finalizado el estado de alarma.
En estos casos, el deudor podrá solicitar a su banco aplazar el pago de la hipoteca, acompañando los documentos justificativos. La solicitud podrá presentarse hasta que transcurran 15 días una vez que haya pasado un mes desde la finalización del estado de alerta.
Esta solicitud será aceptada por el banco en el plazo máximo de 15 días. Por tanto, no se requiere acuerdo entre partes, ni modificación de la hipoteca, pero debe hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. En tanto dure el estado de alarma y no pueda otorgarse la escritura pública, se aplicará la moratoria automáticamente una vez pasados 15 días desde la solicitud.
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¿Puedo modificar la hipoteca por el coronavirus?
Es posible que el deudor y el banco acuerden una modificación de la hipoteca que vaya más allá de la mera suspensión, en cuyo caso, la escritura incluirá estos pactos, pero en todo caso deberá figurar la suspensión del pago del préstamo y el no devengo de intereses durante dicha suspensión.
El plazo de suspensión es de 3 meses; durante el mismo no es aplicable la cláusula de vencimiento anticipado (el impago de varias cuotas permite al banco reclamar toda la deuda), ni se podrá exigir el pago de cuotas hipotecarias, ni de ninguno de sus conceptos (capital o intereses), ni siquiera en parte, y tampoco se devengarán intereses, ni ordinarios, ni moratorios.
El deudor que se beneficie indebidamente de la moratoria sin reunir los requisitos necesarios responderá de los daños y perjuicios causados, y de los gastos generados. Y lo mismo sucederá a quien, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica.
¿Puedo aplazar el pago de un préstamo personal por coronavirus?
Por lo que se refiere al resto de préstamos, para poder acceder a la suspensión de sus obligaciones es preciso que estuviesen vigentes el 1 de abril de 2020, y que el deudor sea una persona física que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica; esto se aplica igualmente a fiadores y avalistas.
La regulación es muy similar a la de los préstamos hipotecarios, como la definición de vulnerabilidad económica o su acreditación, con alguna especialidad. Así, si el deudor estuviese pagando un alquiler por su vivienda habitual, éste se sumará a las cuotas del préstamo a los efectos de calcular el porcentaje sobre ingresos netos y alteración significativa de las circunstancias económicas.
Se podrá solicitar la suspensión al acreedor hasta un mes después del fin del estado de alarma. A la solicitud se acompañará la documentación correspondiente, incluyendo el contrato de préstamo sin hipoteca.
Una vez presentada la solicitud, el acreedor suspenderá de modo automático el pago de cuotas; por tanto, no se requiere acuerdo entre partes, ni modificación contractual. La duración de la suspensión será de 3 meses. Al igual que ocurría con el préstamo hipotecario, las partes pueden acordar una modificación que vaya más allá de la mera suspensión.
Mientras dure la suspensión, no se podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de sus conceptos (capital o intereses), y tampoco se devengarán intereses, ni ordinarios, ni moratorios. La consecuencia, por tanto, es que la fecha de vencimiento del contrato se ampliará por el tiempo de duración de la suspensión.
Y también se prevé la responsabilidad del deudor en el caso de beneficiarse de modo fraudulento de la posibilidad de suspender el crédito.
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