Multa por obra sin licencia: ¿qué hacer?

Multa por obra sin licencia: ¿Qué obras se pueden hacer sin licencia? Consecuencias de hacer una obra sin licencia. ¿Qué hacer ante una multa por obra sin licencia? ¿Cómo recurrir una multa por obra sin licencia? ¿Cuándo prescribe la multa por obra sin licencia? A continuación, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, da respuesta a estas preguntas.

Introducción

La multa por obra sin licencia ocurre cuando, por alguna razón, realizamos algún trabajo de rehabilitación o ampliación en un inmueble sin solicitar los debidos permisos al ayuntamiento.

Existen diversas causas por las que un propietario comienza estos trabajos. Por ejemplo, para evitar los retrasos burocráticos y el papeleo para la solicitud de licencia, hacer obras que se saben ilegales, no pagar las tasas, o simplemente por ignorancia de la ley.

En el primer caso, los promotores o propietarios suelen comenzar las obras un poco antes de pedir la licencia, ya que si bien es cierto que el plazo legal del ayuntamiento para otorgar el permiso es de tres meses, en la práctica puede tardar seis meses o algo más.

Sin embargo, no es recomendable, bajo ningún concepto, empezar las obras sin licencia. Ya sea por medio de una denuncia de un vecino (que sucede con harta frecuencia) o de una inspección del ayuntamiento, si la Administración se entera, el riesgo menor es sacarse una multa.

El plazo de prescripción depende de cada comunidad autónoma. El promedio está entre 4 y 6 años, pero existen excepciones.

Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

¿Qué obras se pueden hacer sin licencia?

No obstante, hay algunas obras que no requieren de permiso. Obviamente, no todas las obras son iguales, ni tienen las mismas consecuencias.

En primer lugar, hay obras menores y mayores que requieren licencias específicas, hay otras que solo se necesita avisar al ayuntamiento, y hay otras que no requieren nada. Esto se mide por la alteración de la construcción, si afecta la estructura del inmueble o hay cambio de fachada.

Los trabajos que no requieren licencia son los siguientes:

• Pintar las paredes internas de la vivienda.
• Sustituir solados y alicatados.
• Alisar paredes.
• Lijar parqué.
• Sustituir la instalación eléctrica.
• Sustituir la red interior de suministro de agua.

Para las obras mayores se requiere una licencia de obra mayor, que cada PGOU reglamenta, y se exige un proyecto de obra. Estos trabajos incluyen:

• Obras que cambian el uso del inmueble (de local comercial a vivienda, y viceversa).
• Obras de nueva planta.
• Obras que modifican la estructura del inmueble.
• Obras que afectan el volumen o altura del inmueble (unión de pisos privados con escaleras, tirar tabiques, etc.).
• Obras que modifican elementos en común del edificio (cerramiento de terrazas comunitarias, obras en garajes, etc.).
• Rehabilitaciones.
• Obras vinculadas con la protección contra incendios.

Las obras menores son más sencillas, no significan un cambio estructural y no necesitan un proyecto. Se requiere una licencia de obra menor. Estas obras son:

• Sustituir revestimientos (suelos y paredes).
• Cerramientos de balcones y terrazas.
• Cambio de puertas y ventanas.
• Instalación de calefacción y aire acondicionado.
• Instalaciones de saneamientos, etc.
• Supresión de elementos que suponen barreras arquitectónicas.
• Falsos techos.
• Pinturas de fachadas.
• Sustitución de sanitarios, siempre que requieran obra.

Los trabajos en los que hay que comunicar al ayuntamiento son, por ejemplo, instalar andamios o contenedores de escombros en la vía pública. Se puede pedir un permiso específico. Recuerda que estos requisitos dependen de cada ayuntamiento.

Consecuencias de hacer una obra sin licencia

La principal consecuencia es enfrentar una multa por obra sin licencia, y las sanciones que imponga la respectiva normativa, ya sea municipal o regional. Dependiendo de la infracción urbanística, y de la comunidad autónoma, el monto variará.

Hay al menos tres niveles de infracción, leve, grave o muy grave. Una multa por obra sin licencia puede ir desde los 100 euros hasta los 6.000, e incluso más, según la comunidad autónoma de que se trate.

Multas por comunidad autónoma

• Galicia: construir sin licencia se considera una infracción leve, y las multas oscilan entre 300 y 6.000 euros, y hasta el 2 % del valor de la obra.
• Asturias: la infracción es leve y la multa por obra sin licencia va de 150 a 6.000 euros.
• Cantabria: infracción leve, y multa por 150 hasta 1.500 euros.
• País Vasco: infracción leve, y multa entre 500 y 5.000 euros.
• Navarra: infracción leve, multa entre 300 y 6.000 euros.
• Cataluña: infracción leve, multa de máximo 3.000 euros.
• Aragón: infracción leve, multa de entre 600 y 6.000 euros.
• La Rioja: infracción leve, multa entre 300 y 3.000 euros.
• Extremadura: infracción leve, multa de 100 a 3.000 euros.
• Castilla y León: también infracción leve y multas por 1.000 a 10.000 euros.
• Madrid: es infracción grave y la multa va de 30.001 a 600.000 euros, y si se comete en suelos no urbanizables o de protección, la infracción es muy grave y la multa por obra sin licencia va de 600.001 a 3.000.000 de euros.
• Murcia: leve y la multa es del 1 al 20 % del valor de lo realizado.
• Comunidad Valenciana: leve, multa de 300 a 3.000 euros.
• Castilla-La Mancha: infracción grave, con multa de 6.001 a 150.000 euros.
• Andalucía: infracción grave, y multas de 3.000 a 5.999 euros, y muy grave de 6.000 a 120.000 euros.
• Islas Baleares: infracción grave, con multas del 50 al 300 % del valor de la obra.
• Canarias: infracción grave, multas de 6.001 a 150.000 euros.

¿Qué hacer ante una multa por obra sin licencia?

Lo primero, el ayuntamiento nos enviará una notificación indicando la infracción en que hemos incurrido. Abrirá un procedimiento administrativo y uno sancionador y nos informará lo que debemos hacer a continuación y los plazos con que contamos.

Frente a esto, deberemos solicitar la legalización de las obras y pagar la multa. Si la obra no es legalizable, el ayuntamiento ordenará su demolición. Asimismo, la Administración puede iniciar un expediente de cese y clausura, lo que significa que se paralizarían las obras.

¿Cómo recurrir una multa por obra sin licencia?

Recurrir una multa por obra sin licencia puede ser una estrategia para ganar tiempo. Generalmente, se hace cuando la obra no es legalizable, pero queremos seguir disfrutando de ella.

Se pueden interponer recursos que nos den tiempo para que cambie el planeamiento, o que el ayuntamiento cometa un error, o hacer que a la Administración se le pase el tiempo para la ejecución de la orden de demolición.

Se pueden interponer recursos administrativos, ordinarios y extraordinarios; recursos judiciales; los mismos recursos contra actos administrativos, como la multa por obra sin licencia, y, en general, numerosas herramientas jurídicas para recurrir la multa.

¿Cuándo prescribe la multa por obra sin licencia?

El plazo de prescripción depende de cada comunidad autónoma. El promedio está entre 4 y 6 años, pero existen excepciones, como Valencia, donde el tiempo de prescripción de la multa por obra sin licencia llega hasta los 15 años.

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