Impago de cuotas en Junta de Compensación: ¿qué hacer?

Impago de cuotas en Junta de Compensación: ¿Qué hacer? ¿Cuándo deben pagarse las cuotas de una Junta de Compensación? ¿Qué consecuencias tiene el impago de las cuotas en una Junta de Compensación? ¿Qué hacer ante un impago de cuotas en una Junta de Compensación? ¿Cómo puedo iniciar una reclamación por el impago de cuotas en una Junta de Compensación? En esta ocasión, el abogado experto en Derecho urbanístico, Guillermo Aguillaume Gandasegui, responde a estas y otras muchas preguntas.

Introducción

Para comprender la situación jurídica que se crea cuando se produce un impago de cuotas de una Junta de Compensación, así como cuáles son las vías de reclamación, es necesario recordar brevemente qué es una Junta de Compensación, ya que se trata de una entidad ciertamente peculiar.

¿Qué es una Junta de Compensación?

Las juntas de compensación son agrupaciones de propietarios de suelo que tienen encargada la ejecución de un ámbito urbanístico (sector, unidad de ejecución, unidad de actuación, etc.). Estas Juntas se constituyen porque el planeamiento urbanístico ha establecido que la transformación urbanística del suelo se ejecute por iniciativa privada de los mismos propietarios del suelo afectado.

Así, son una suerte de asociación de propietarios, pero que actúa con una finalidad de interés público, como es la transformación del suelo para el crecimiento urbano o la transformación de la ciudad. Esto trae consigo que la legislación urbanística (que es autonómica) les suele reconocer el carácter de órgano administrativo, lo que tiene importantes consecuencias en relación con la obligación del pago de cuotas así como, en su caso, con su impago.

Es importante destacar que, como órgano administrativo, están jerárquicamente sometidas al Ayuntamiento que ha aprobado su constitución.

¿Qué ha de tenerse en cuenta?

También debe tenerse en cuenta que, como las Juntas de Compensación son agrupaciones de propietarios, tienen un régimen interno de funcionamiento que viene regulado por sus Estatutos, que se deben aprobar por el Ayuntamiento correspondiente. En estos Estatutos se regulan cuestiones tales como el régimen de mayorías para la toma de decisiones o el régimen económico, que son de gran relevancia para la cuestión del impago de cuotas.

Aclaradas estas cuestiones preliminares, contestamos ya a las cuestiones particulares que se plantean.

¿Cuándo deben pagarse las cuotas de una Junta de Compensación?

La respuesta sencilla a esta pregunta es: “cuando los órganos de gobierno de la Junta giren las correspondientes liquidaciones”, pero en la práctica es un poco más complejo.

• En primer lugar, es necesario consultar el apartado de “régimen económico” de los Estatutos de la Junta, donde suelen incluirse previsiones sobre la forma de devengo y de notificación de las cuotas. Para que sean exigibles no basta con su aprobación por la Junta, sino que es necesario que la liquidación llegue a cada propietario para que pueda conocer el detalle.
• En segundo lugar, se plantea en muchos casos la cuestión de las cuotas anticipadas o de adelanto de gastos, es decir, de gastos que no se han producido ni se van a producir de forma inmediata, pero para los que se quiere ir “ahorrando” para tener suficiente cobertura económica. Estas decisiones son perfectamente posibles y legítimas, pero deben venir respaldadas por el régimen de mayorías previsto en los Estatutos para su adopción. Normalmente (aunque depende de cada versión de los Estatutos) se va a requerir mayoría de la Asamblea de partícipes. En segundo lugar, esta decisión de adelantar gastos, debe a su vez venir respaldada por las previsiones económicas ya aprobadas, como serían, por ejemplo, el presupuesto de ejecución del Proyecto de Urbanización, los contratos de obras con las empresas constructoras (que determinan plazos de pagos) o la cuenta provisional de la reparcelación aprobada por el Ayuntamiento.

¿Qué consecuencias tiene el impago de las cuotas en una Junta de Compensación?

El impago tiene, en primer lugar, el efecto de situar al propietario que no paga en situación de “mora”, que implica el deber de pagar intereses por el tiempo durante el cual el impago se prolongue.

Además, si se produce un incumplimiento de la obligación de pago, la Junta de Compensación puede pedir al Ayuntamiento que inicie la vía administrativa de apremio contra las fincas aportadas a la reparcelación por el propietario que haya impagado, o bien contra las propias fincas de resultado si ya están aprobadas. Esto implica el embargo y posible subasta de tales fincas, ya que, con la aprobación del planeamiento urbanístico, se encuentran afectas al pago de los gastos de urbanización.

Las anteriores son las consecuencias legales más frecuentes, pero debe tenerse en cuenta que la Junta de Compensación no deja de ser una suerte de asociación y que puede buscar soluciones pactadas que eviten tener que iniciar estos procedimientos contra sus miembros.

Ejemplo

Por ejemplo, es habitual que, cuando algunos propietarios son acreedores de indemnizaciones que debe pagar la Junta por demolición de inmuebles, necesaria para ejecutar la urbanización, lógicamente las cuotas de urbanización se compensen con los importes de estas indemnizaciones.

Igualmente, y antes de iniciar la vía de apremio, es habitual que se busquen soluciones negociadas de aplazamientos y fraccionamientos de pago para afrontar la situación de manera amistosa dentro de la propia Junta y sin iniciar procedimientos administrativos.

¿Qué hacer ante un impago de cuotas en una Junta de Compensación?

Se contesta conjuntamente a estas dos preguntas, que están muy relacionadas. La respuesta depende, obviamente, de si se responde desde la perspectiva de la Junta o de la del propietario que no ha pagado. Dado que en la respuesta anterior hemos expuesto ya las opciones que tiene la Junta de Compensación, contestamos ahora desde la perspectiva del propietario.

La posición del propietario depende lógicamente de si tiene algún motivo para poner en duda la legitimidad de la liquidación que ha recibido. Por ejemplo, porque no se ha respetado su porcentaje de participación, o porque los gastos incluidos no están claramente aprobados entre los gastos de urbanización que deben sufragarse. En estos supuestos, el propietario puede presentar recurso de alzada ante el Ayuntamiento contra la liquidación recibida, en el plazo de un mes desde que se le comunicó. Es el Ayuntamiento quien decidirá si la liquidación es o no correcta, aunque la decisión municipal es, a su vez, recurrible ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

¿Cómo puedo iniciar una reclamación por el impago de cuotas en una Junta de Compensación?

En el caso del que el impago se deba simplemente a razones económicas, lo aconsejable es ponerse en contacto con los órganos de gobierno de la Junta de Compensación para iniciar una negociación sobre un acuerdo de aplazamiento y/o fraccionamiento que evite el inicio de la vía de apremio. Debe tenerse en cuenta que, habitualmente, se conocen también los gastos de urbanización que habrán de afrontarse en el futuro, y conviene buscar soluciones que abarquen todo el proceso de urbanización.

Debe señalarse también que la reclamación puede iniciarse igualmente por vía interna, elevando la cuestión a la Asamblea de la Junta. Ahora bien, la mayor parte de las legislaciones urbanísticas contemplan que todos los actos de las Juntas de Compensación son recurribles en alzada ante el correspondiente Ayuntamiento, por lo que conviene hacer en todo caso el recurso administrativo para no perder el plazo, previa comprobación de que en efecto la legislación urbanística aplicable así lo establece.

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