Expropiación de suelo dotacional: ¿Qué es el suelo dotacional? ¿Qué requisitos son necesarios para que haya una expropiación de suelo dotacional? ¿Cómo tramitar la expropiación de suelo dotacional? ¿Cuánto tiempo puede pasar hasta que se ejecuta la expropiación de suelo dotacional? En esta ocasión, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano, responde a todas las preguntas mencionadas anteriormente.
Introducción
La expropiación de suelo dotacional es una medida que parece perjudicial, pero en realidad beneficia a aquellos particulares cuyos terrenos han quedado inutilizados por el plan de ordenamiento urbano de la administración (ayuntamiento, comunidad autónoma o Estado).
Un terreno entra en la categoría de suelo dotacional cuando el plan urbano lo ha calificado para usos distintos al de la construcción de viviendas o uso agrícola: una escuela, una plaza, una calle o un centro sanitario, etc.
Pasa con frecuencia que el particular dueño del terreno queda en espera, sin poder utilizar el terreno, pagando impuestos y sin que la Administración se haga cargo y pague la indemnización que corresponda.
En estos casos, lo único que puede hacer el propietario del terreno es solicitar la expropiación de suelo dotacional a la Administración que corresponda, por lo general, al ayuntamiento, para que esta se haga cargo del terreno y pague la indemnización.
¿Qué es el suelo dotacional?
El suelo dotacional es cualquier terreno o parcela de un particular en una zona urbana que se considere de utilidad pública, y que, por lo tanto, no pueda ser utilizado por su propietario para ninguna clase de desarrollo inmobiliario.
Se considera suelo dotacional el que se utiliza para pasar calles, construir escuelas o centros sanitarios, parques y áreas verdes, etc.
El suelo dotacional recibe distintos nombres en las legislaciones autonómicas: dotaciones, dotaciones públicas, redes públicas, sistemas urbanísticos públicos, etc.
Siempre implican que recibirán un uso para beneficio de toda la población, o para una zona urbana en particular, por lo que se habla de sistemas generales o dotaciones locales.
Dotaciones locales
En el segundo caso, el de dotaciones locales, por lo general los que desarrollan el urbanismo entregan o donan el terreno al ayuntamiento porque está destinado a algún servicio público que beneficiará al sector.
Sistemas generales
En el caso de los sistemas generales, es posible que afecten un terreno en zona urbana, convirtiéndolo en suelo dotacional, pero que el ayuntamiento nunca proceda a expropiar para hacer obras en el mismo.
Ante esta situación, el dueño del terreno no puede hacer nada en él, y debe pagar además impuestos, el IBI, por lo que la única alternativa es obligar al ayuntamiento a que haga una expropiación de suelo dotacional.
¿Qué requisitos son necesarios para que haya una expropiación de suelo dotacional?
Los requisitos para que se pueda solicitar una expropiación de suelo dotacional son los siguientes:
- Que el terreno tenga de cuatro a cinco años (va a depender de la legislación local) definido como suelo dotacional, y que no se haya ejecutado ninguna obra.
- Que la Administración no haya expropiado el suelo o lo haya adquirido de otra manera, como en el caso de las dotaciones locales, en los que el suelo puede ser obtenido como donación.
- Y que el suelo no sea parte de una junta de compensación, en cuyo caso el desarrollo corresponde a los propietarios. Este requisito no se considera en la comunidad de Castilla-La Mancha.
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¿Cómo tramitar la expropiación de suelo dotacional?
Si se cumplen estos requisitos, el primer paso que debe dar el propietario es enviar un escrito al ayuntamiento informando del propósito de iniciar el expediente del justiprecio.
La expropiación de suelo dotacional por ministerio de ley se dará de forma automática, si luego de la referida advertencia transcurre un plazo de seis meses, un año o dos (dependiendo de la legislación autonómica), sin que la Administración haya realizado el procedimiento de expropiación.
Esto significa que, aunque la Administración no mueva un papel, la expropiación se hará efectiva.
Transcurrido el plazo pautado por la legislación autonómica, el propietario puede presentar su hoja de aprecio, con la valoración que el expropiado considera justa.
Si el ayuntamiento sigue sin dar respuesta, entonces podrá acudir al Jurado de Expropiación que corresponda, para que establezca el justiprecio.
¿Cuál es el papel del Jurado de Expropiación?
El Jurado de Expropiación es un organismo independiente del ayuntamiento y puede establecer el precio del terreno expropiado aunque el ayuntamiento no haga ningún movimiento.
Si el justiprecio establecido por el Jurado de Expropiación no se considera justo, se puede acudir a los tribunales en lo contencioso-administrativo.
Por el contrario, si el ayuntamiento responde en el tiempo previsto a la solicitud del expediente de justiprecio, los pasos serán similares a los de una expropiación forzosa: si el ayuntamiento propone un precio inferior al esperado, el expropiado puede acudir al Jurado de Expropiación correspondiente.
Si el precio establecido por el Jurado de Expropiación tampoco convence al expropiado, este podrá acudir a los tribunales en lo contencioso-administrativo.
En todo este proceso es importante contar con la asistencia de un abogado especializado en suelo dotacional público y en expropiación por ministerio de la ley.
¿Cuánto tiempo puede pasar hasta que se ejecuta la expropiación de suelo dotacional?
Estaríamos hablando de dos plazos, el que se debe esperar antes de solicitar la expropiación de suelo dotacional, y el que se debe esperar para que se haga efectiva la expropiación (por ministerio de la ley).
Para iniciar el trámite para solicitar esta expropiación rogada se debe esperar que se hayan cumplido de cuatro a cinco años, dependiendo del plazo establecido por cada comunidad, desde el momento en que el terreno fue calificado como suelo dotacional.
Este tiempo se cuenta desde la aprobación definitiva del plan general del municipio por parte de la comunidad autónoma.
De aprobarse un nuevo plan de ordenamiento donde este suelo vuelva a ser declarado dotacional, esto no eximirá al municipio de la ejecución de la expropiación rogada, pues seguirá siendo válido el tiempo anterior, y no habría que esperar de nuevo cinco años o más.
¿Cuál es el otro plazo para la expropiación de suelo dotacional?
El otro plazo es el que se produce cuando el propietario introduce el escrito en el ayuntamiento, avisando del pedido de la apertura del expediente del justiprecio.
En este caso se debe esperar seis meses, un año o dos, dependiendo de los plazos establecidos por la legislación local.
Si pasado este período no ha habido respuesta por parte del ayuntamiento, la expropiación de suelo dotacional se produce automáticamente. Es lo que se denomina una expropiación urbanística por ministerio de la ley.
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