Calcular el justiprecio de una finca: ¿Qué es? ¿Cómo se determina su valor? ¿Cómo se calcula el justiprecio de una finca? ¿Qué hacer si no me lo pagan? ¿Cuál es el plazo para que me paguen el justiprecio? Todas estas preguntas las responde a continuación Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
Introducción
De acuerdo con el diccionario, el justiprecio se define como el valor riguroso de una propiedad o cosa. En el derecho remite al pago justo que realiza una administración por la expropiación de una propiedad, a los propietarios o causahabientes.
Cuando se produce una expropiación forzosa, es decir, cuando uno o varios propietarios se ven obligados a ceder su propiedad a una Administración, en nombre del bien común o del interés público, la Administración debe compensar a los expropiados con una indemnización que compense del modo más justo posible los bienes y derechos de los administrados expropiados.
¿Qué es el justiprecio?
El justiprecio, tal y como su nombre lo sugiere, es la cantidad justa a pagar como indemnización a un propietario por una propiedad que va a ser objeto de una expropiación forzosa.
La indemnización es un concepto clave en la ley porque es lo que diferencia una expropiación de una confiscación, en la que la Administración toma la propiedad sin pagar nada a cambio.
El pago del justiprecio está contemplado en el artículo 33.3 de la Constitución Española:
“Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”.
Y algunos elementos o implicaciones del justiprecio son precisados en la Ley de Expropiación Forzosa (LEF), como el modo como se harán las tasaciones (qué deben incluir), y qué aspecto no se considerarán a la hora de calcular el valor del justiprecio.
Por ejemplo:
En la expropiación de un local comercial no solo debe considerarse el valor del espacio físico, sino también los ingresos que generaba al propietario.
En cambio, no se puede incluir en la indemnización el valor que adquirirá el espacio con el nuevo uso al que será destinado, o los incrementos en el valor de las propiedades vecinas a causa del nuevo servicio.
Con frecuencia la Administración o los beneficiarios de la expropiación pueden tardar tres años o más en pagar el justiprecio por la expropiación, por lo que es recomendable acudir a los tribunales apenas se cumpla el plazo de seis meses, si se observa que la Administración no tiene intenciones de cumplir con sus obligaciones.
Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.
¿Cómo se determina el valor del justiprecio?
De acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa, el valor del justiprecio debe establecerse de mutuo acuerdo entre la Administración y el propietario, en un plazo de 15 días.
Si el propietario se muestra en desacuerdo con el monto propuesto por la Administración, se puede acudir a un Jurado de Expropiación, que abrirá un expediente del caso.
El propietario tendrá un plazo de veinte días para presentar ante el Jurado de Expropiación una “Hoja de Aprecio”, con su valoración del justiprecio avalada por un perito calificado.
Si la decisión del Jurado de Expropiación en torno al justiprecio no satisface al propietario, este puede acudir a tribunales de lo contencioso-administrativo, donde se podrá dilucidar si el justiprecio propuesto está ajustado a derecho o no.
A la hora de determinar el valor del justiprecio de una propiedad se deben considerar los siguientes factores: valor del suelo, inmuebles, utilización de la propiedad, posibles perjuicios al propietario por causa de la expropiación, pérdidas económicas e intereses causados por la demora en el pago de la indemnización.
En el justiprecio no se incluyen valores sentimentales, morales o subjetivos, por lo que es probable que el valor asignado por peritos de la Administración siempre nos parezca inferior al real.
¿Cómo se calcula el justiprecio de una finca?
Conocer el precio oficial de nuestra finca puede ser necesario aunque no haya un proceso de expropiación, para tenerlo en cuenta a la hora de querer vender, solicitar un crédito o por razones de herencia.
Hablamos del justiprecio de una finca cuando se trata de un proceso de expropiación forzosa. Es recomendable, en primer lugar, contar con el apoyo de un perito agrónomo para verificar si el valor del justiprecio propuesto por la Administración se corresponde con el valor real de la finca.
Existen varios métodos para tasar el valor de una finca, pero los más utilizados suelen ser tres: método estadístico, método de comparación y método de capitalización de rentas.
Otros aspectos que deben tenerse en cuenta a la hora de calcular el justiprecio de una finca son:
- La antigüedad.
- Las condiciones de la infraestructura de la finca.
- Cuál fue su coste de compra inicial (si se trata de una propiedad adquirida).
- Cuál es su valor en el mercado actual.
En la Ley de Expropiación Forzosa se establece claramente que en el justiprecio por la expropiación no podrán incluirse infraestructuras y otras inversiones hechas después de haberse anunciado la expropiación.
También debemos recordar que en el justiprecio tampoco podrá influir el valor que adquirirán los terrenos gracias a las obras o servicios que dieron motivo a la expropiación forzosa.
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¿Qué hacer si no me pagan el justiprecio fijado por la expropiación?
Si el justiprecio por la expropiación no es pagado en el plazo acordado por la ley, cosa que ocurre a menudo, se puede recurrir a los tribunales de lo contencioso administrativo.
La ley establece una vía que permite cobrar la indemnización y los intereses de demora de una forma rápida y relativamente sencilla, cuyo objetivo es precisamente obligar a la Administración a cumplir con sus obligaciones, cancelando además los intereses que se hayan acumulado desde el momento en que ocuparon la finca.
Una vez que haya sentencia firme el expropiado puede instar la ejecución forzosa de sentencia judicial, con lo que se obliga a la administración a cancelar la deuda y los intereses, o a exponerse a multas e incluso a la apertura de procesos penales por incumplimiento con requerimientos judiciales.
¿Cuál es el plazo para que me paguen el justiprecio por la expropiación?
De acuerdo con el artículo 48 de la Ley de Expropiación Forzosa, la Administración “Una vez determinado el justo precio, se procederá al pago de la cantidad que resultare en el plazo máximo de seis meses”.
Sin embargo, con frecuencia la Administración o los beneficiarios de la expropiación pueden tardar tres años o más en pagar el justiprecio por la expropiación, por lo que es recomendable acudir a los tribunales apenas se cumpla el plazo de seis meses, si se observa que la Administración no tiene intenciones de cumplir con sus obligaciones.
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