Acta de ocupación en una expropiación forzosa: ¿Qué es? ¿En qué consiste la expropiación forzosa de un terreno o vivienda? ¿Cómo funciona el procedimiento de una expropiación forzosa? ¿Debe llevar al ayuntamiento y firmar el acta de ocupación en un proceso de expropiación forzosa? ¿Se sigue siendo propietario de una vivienda o terreno tras la firma del acta de ocupación en una expropiación forzosa? Requisitos para realizar la expropiación forzosa de un terreno o vivienda. En este artículo el abogado experto en Derecho Urbanístico, Mariano Ayuso Ruiz-Toledo, responde a todas las preguntas mencionadas.
¿Qué es un acta de ocupación previa?
En el procedimiento de expropiación forzosa, como seguidamente veremos, hay un trámite muy importante que es el acta de ocupación, en cuya virtud la Administración expropiante -y por derivación suya el beneficiario de la expropiación- adquiere la propiedad y la posesión del bien o derecho expropiado.
El acta de ocupación puede ser previa -llamada acta previa a la ocupación- en el procedimiento de urgencia (que, la verdad, es el más utilizado por las Administraciones), pero en este caso no transmite la propiedad, sino que tan sólo sirve para fijar algunos términos de hecho, pero luego ir seguida del depósito previo a la ocupación y seguidamente por el acta de ocupación, con la que se transmite la propiedad y la posesión.
¿Qué debe incluir un acta de ocupación?
En el acta previa a la ocupación se hacen constar la identificación del expropiado que comparece, así como la de los arrendatarios y otros titulares de derechos reales o personales sobre el bien, y los documentos que acrediten esos derechos (escrituras, contratos, …) y cuantas manifestaciones quieran hacer los interesados (por ejemplo, el estado de las cosechas, o las instalaciones de regadío, o la conveniencia de la expropiación total si es una expropiación parcial de una finca).
Con base en los datos que tiene la Administración y los aportados por los interesados en el levantamiento del acta previa a la ocupación, la Administración fija un justiprecio provisional -que puede ser el mismo de la relación de afectados o un poco superior-, conforme al cual hace la Administración o el beneficiario de la expropiación el “depósito previo”, lo cual equivale en la expropiación de urgencia al pago del justiprecio en la expropiación ordinaria y legitima la ocupación del bien o derecho expropiado, mediante el acta de ocupación, que -como ya hemos dicho- supone la transmisión de la propiedad y la posesión.
¿En qué consiste la expropiación forzosa de un terreno o vivienda?
La expropiación forzosa es uno de los privilegios más importantes de la Administración, que consiste en la facultad que tiene la Administración de privar a los ciudadanos de sus bienes y derechos de manera coactiva (no voluntaria), permanente (si es temporal corresponde a otras instituciones: la ocupación temporal para los inmuebles y la requisa para los muebles).
Con la consolidación del Estado de Derecho y el progresivo desarrollo de sus principios y garantías se han consolidado unos principios esenciales para la legitimidad de las expropiaciones, que son el que debe obedecer a un fin de interés público o utilidad social -declarado en una norma- y una necesidad de ocupación del bien o derecho concreto para un fin concreto -declarado en un acuerdo gubernativo-, aunque estos requisitos se agrupan y simplifican numerosas veces por entenderse implícitos en planes o proyectos de urbanismo o de obras o instalación de servicios.
Asimismo es elemento esencial de la expropiación que el propietario o titulares de derecho sobre el bien o derecho expropiado sean compensados con el justo precio, de tal manera que queden indemnes a pesar de la expropiación (razón por la cual no pueden ser gravados tributariamente por esa transmisión).
Sí se exige siempre-incluso en las expropiaciones urbanísticas por tasación conjunta (que conllevan un trámite más abreviado que las ordinarias)- es la relación y notificación (aunque sea edictal) de los concretos bienes o derecho a expropiar y el previo pago o consignación del justiprecio, aunque sea un justiprecio provisional sumariamente fijado.
¿Cómo funciona el procedimiento de una expropiación forzosa?
En el procedimiento administrativo de la expropiación forzosa es bastante simple, sobre todo en la más utilizada de sus modalidades, el procedimiento de urgencia (hasta el punto de que sólo un precepto -el artículo 52- de los 128 de que consta la Ley de Expropiación Forzosa regula el procedimiento de urgencia).
Trámites en una expropiación forzosa
El procedimiento de expropiación ordinario comienza consiste, en suma, en los siguientes trámites:
- Declaración de utilidad pública (cuando el beneficiario va a ser una Administración pública) o interés social (cuando va a ser un sujeto privado) que debe ser realizada por una norma con rango de Ley por la aprobación de planes o proyectos de obras y servicios. Constituye la “causa expropiandi” y si no se cumple permite solicitar la reversión de la expropiación.
- Declaración de la necesidad de ocupación de los bienes o derechos concretos, son identificación de los titulares. Este es el primer acto recurrible si nuestro cliente advierte un error.
- Fijación del justiprecio. El siguiente paso es la fijación del justiprecio, primero por intento de acuerdo entre la Administración o el beneficiario y el expropiado, y -caso no haber acuerdo amistoso inicial- cruzándose ambas partes “hojas de precio” con las valoraciones motivadas respectivas. Si ninguna parte acepta las hojas de aprecio adversa, se remite el expediente al Jurado Provincial de Expropiación (o al Jurado Territorial creado en su Comunidad Autónoma para las expropiaciones de la Comunidad o de las Administraciones Locales de ese ámbito). Las resoluciones del Jurado fijando el justiprecio pueden ser recurridas vía contencioso-administrativa.
- Pago o consignación del justiprecio.
- Ocupación. Momento en el que se produce la transmisión de la propiedad y es (el acta de ocupación) título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Requisitos para realizar la expropiación forzosa de un terreno o vivienda
Los requisitos para realizar la expropiación forzosa son, como ha quedado dicho, el que el fin de la expropiación sea de utilidad pública o interés social, si este fin decayera la expropiación debería revertirse; así mismo que se declarare la necesidad de expropiar el bien o derecho concreto y -obviamente que se siga uno de los procedimientos legalmente establecidos (el ordinario de la Ley de Expropiación Forzosa, el de urgencia -que es el más utilizado- del artículo 52 de esa misma Ley y el de tasación conjunta regulado por las leyes autonómicas de urbanismo).
El requisito más importante es, no obstante, el del previo pago del justiprecio antes de la ocupación. En el procedimiento ordinario se paga el justiprecio fijado por el Jurado, en el de urgencia el depósito previo provisional fijado sumaria y provisionalmente a tal efecto.
En ambos casos, si en el contencioso-administrativo se fijará un justiprecio superior, se pagará con los intereses legales correspondientes.
¿Debe llevar al ayuntamiento y firmar el acta de ocupación en un proceso de expropiación forzosa?
Al Ayuntamiento se debe llevar la documentación que haya indicado en la citación y que será normalmente la documentación que acredite la identidad -o representación ostentada- y los títulos de propiedad o documentos en los que se acredite el derecho o derechos cuya indemnización se solicita.
La documentación catastral normalmente está ya en poder de la Administración expropiante o del beneficiario.
¿Se sigue siendo propietario de una vivienda o terreno tras la firma del acta de ocupación en una expropiación forzosa?
Como ya hemos dicho anteriormente, con el acta de ocupación se transmite la propiedad, aunque lo cierto es que -en ocasiones- después del acta de ocupación, pero antes de comenzar las obras para las que se ha expropiado, la Administración permite que se sigan realizando labores -por ejemplo- de recolección de las cosechas pendientes.
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