¿Qué es una ordenación urbanística?, ¿qué actuaciones se pueden considerar infracciones urbanísticas?, ¿en caso de que tenga lugar una infracción de este tipo quién debe hacerse responsable? El abogado experto en Derecho urbanístico Juan Ortega Cirugeda, responde a todas las dudas relativas a esta temática.
Introducción
La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste.
En España el derecho de propiedad, es un derecho estatutario, es decir, que se ejercerá de conformidad con las leyes y con el planeamiento urbanístico.
No existe por tanto un derecho a que la ordenación urbanística, a través del planeamiento, reconozca una clasificación o calificación determinada a los terrenos.
¿Qué son los planes de ordenación urbanística?
Los planes de ordenación urbanística son los instrumentos encargados de definir todos los parámetros, siguiendo la jerarquía determinada por el ámbito territorial al que afecta cada uno de esos planes.
En los planes de ordenación se va a definir, en primer término, los elementos estructurantes de la ciudad, lo que sería el equivalente a poner los colores en el mapa de la ciudad, con los usos principales, los equipamientos, las zonas residenciales, industriales y comerciales, y las infraestructuras de comunicaciones y servicios necesarias.
La ordenación urbanística pormenorizada, el equivalente a aplicar zoom con los dedos en el mapa, podemos ver en detalle el aspecto de las calles, edificios, y servicios, es la que va a definir el derecho de propiedad, en cuanto establece las condiciones en que se pueden desarrollar las edificaciones y actividades.
Juan Ortega Cirugeda, abogado especialista en Derecho urbanístico.
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¿Qué derecho tienen los propietarios?
El derecho de los propietarios no es ilimitado, y no pueden hacer aquello que no esté previsto en la ordenación urbanística.
Además, el cumplimiento de los deberes previstos en las Leyes es requisito indispensable para poder ejercer las facultades urbanísticas del derecho de propiedad.
De este régimen legal, de derecho de propiedad estatutario, en función de la ordenación urbanística vigente, es del que nace el concepto de infracción urbanística.
¿Qué se considera una infracción urbanística?
Se considera infracción urbanística cualquier acción u omisión que vulneren o contravengan la Ley, los Planes y las Ordenanzas, y estén sujetas a sanción y tipificadas en la Ley del Suelo aplicable.
¿Qué consecuencias se derivan de las infracciones urbanísticas?
Las consecuencias de las infracciones son de varios niveles, en primer lugar, la Administración puede obligarnos a que se deshaga lo hecho, para dejarlo tal y como estaba antes.
Esto significa que la Administración competente tratará de volver las cosas a su estado anterior a la actuación realizada.
Se trata de una consecuencia legal de no respetar las limitaciones urbanísticas del derecho de propiedad.
No estamos ante una actuación sancionadora, sino de defensa de la legalidad.
¿Qué pasa si no me adapto a lo que establece la licencia?
Cuando disponemos de licencia urbanística o declaración responsable a realizar ciertas obras o actividades, y hacemos más de lo que teníamos autorizado, o bien algo distinto, la Administración va a revisar lo que hemos hecho.
De este modo, adoptará las medidas necesarias para suspenderla, mientras tramita la revocación o anulación total o parcial de esas autorizaciones.
Todas estas medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística son independientes de las sanciones cuya imposición proceda por razón de la comisión de infracciones tipificadas en la presente Ley, que se hayan cometido.
¿Qué tipos de infracciones urbanísticas hay?
Las infracciones urbanísticas, con carácter general, se clasifican en función de la gravedad de la conducta desplegada, en muy graves, graves y leves.
Infracciones urbanísticas muy graves
Se trata de las infracciones que afectan a los bienes con mayor protección a terrenos clasificados como suelo no urbanizable de protección o calificados como elementos de las redes supramunicipales o municipales de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos y a los que tengan la consideración de dominio público por estar comprendidos en zonas de protección o servidumbre, por declaración urbanística o sectorial.
En estas se encuentran también aquellas que derivan del incumplimiento total o parcial de las obligaciones impuestas por medidas provisionales o cautelares adoptadas con motivo del ejercicio de la potestad de protección de la legalidad y de restablecimiento del orden jurídico perturbado.
La destrucción o el deterioro de bienes catalogados por la ordenación urbanística o declarados de interés cultural conforme a la legislación sobre el patrimonio histórico, cultural y artístico, así como las parcelaciones en suelo no urbanizable de protección.
Infracciones urbanísticas graves
Modulando la gravedad de las conductas se refiere a la realización de actos y actividades de transformación del suelo mediante la realización de obras, construcciones, edificaciones o instalaciones sin la cobertura formal de las aprobaciones, calificaciones, autorizaciones, licencias u órdenes de ejecución preceptivas o contraviniendo las condiciones de las otorgadas
Los daños medioambientales que causan los movimientos de tierras y la extracción de minerales hacen que, en todo caso, sean considerados como infracciones graves.
En las actuaciones realizadas sobre edificaciones preexistentes, la implantación y el desarrollo de usos incompatibles con la ordenación urbanística aplicable.
Los incumplimientos, de deberes y obligaciones impuestos por Ley o por la ordenación urbanística, y, en virtud de la misma, por los instrumentos de planeamiento, gestión y ejecución o asumidos voluntariamente mediante convenio.
Entre las infracciones graves se encuentra, la negativa u obstrucción de la labor inspectora.
Trata de castigar a aquellos que quieren ganar la impunidad evitando que la Administración compruebe las infracciones.
Infracciones urbanísticas leves
Los incumplimientos que no tengan el carácter de grave o muy grave.
Infracciones urbanísticas específicas
También las Leyes urbanísticas de las Comunidades Autónomas establecen un régimen especial para ciertas materias concretas, entre las que se encuentran:
- Todo tipo de parcelaciones
- Las obras de urbanización o edificación en contra del uso previsto en la ordenación urbanística
- Las actividades en terrenos destinados a uso público
- El cambio objetivo del uso previsto en la ordenación urbanística
- El exceso de edificabilidad sobre la prevista
- Obras en edificios fuera de ordenación
- Edificar en una parcela con superficie inferior a la mínima
- Incumplimiento de las distancias entre edificios (retranqueos)
- Realizar obras en edificios protegidos
- La infracción de las normas higiénico-sanitarias y estéticas.
Las infracciones específicas, en su mayoría, tienen sanciones que van referidas en porcentaje al valor de las obras.
¿Cuándo prescribe una infracción urbanística?
En cuanto al plazo de prescripción de las infracciones hay que distinguir varias circunstancias que dan lugar a la aplicación de plazos distintos.
¿Cuándo prescriben las infracciones urbanísticas puntuales?
En las infracciones que se perfeccionan en un solo momento, tiene que contarse el plazo de 4 años desde su terminación.
Por ejemplo, si construyo una obra sin licencia, desde que la termino.
¿Cuándo prescriben las infracciones urbanísticas continuadas?
Mientras que, si estamos ante una actividad continuada, el plazo de prescripción empezará a contar desde el último acto de uso.
Por ejemplo, si tenemos abierta una tienda sin licencia de actividad, el plazo empezará a contar desde el último día que estuvo abierto.
Pero, y si no cerramos, pues entonces el plazo nunca empezará.
¿Cómo debo actuar ante una infracción urbanística?
Es nuestra obligación poner en conocimiento de la autoridad competente, la existencia de una actuación que podría ser constitutiva de infracción urbanística.
Esta denuncia forma parte del derecho de ejercer la acción pública para hacer respetar las determinaciones de la ordenación territorial y urbanística.
En cambio, no tenemos derecho a formar parte de los expedientes que vaya a tramitar la Administración como consecuencia de nuestra denuncia.
¿Cuál es el papel de la Administración ante las denuncias?
Muchas veces los denunciantes, quieren que la Administración llegue hasta el final, demoliendo todo lo edificado, e imponiendo sanciones ejemplarizantes a los infractores.
La realidad es que, en nuestro ordenamiento jurídico, no reconoce esa legitimación.
Para que se personen como “acusación” los denunciantes en los expedientes sancionadores y de restauración de legalidad urbanística.
Queda limitado su derecho a que se recoja su denuncia, dando traslado de su recepción.
¿Cuál es la diferencia entre una actuación urbanística clandestina y una ilegal?
¿Qué actuaciones urbanísticas se consideran ilegales?
Tenemos que partir de la base de que cualquier actuación que contravenga la ordenación urbanística o las leyes puede ser considerada ilegal.
¿Qué actuaciones urbanísticas se consideran clandestinas?
Podemos considerar que aquello que se hace sin obtener autorización y de manera oculta, es decir, no pueden ser vistas quedándose de esa forma sin detectar por la Administración, son conductas o actuaciones clandestinas.
Este es el caso de muchas viviendas unifamiliares, que, al momento de la inspección municipal, tienen cerrada o tapiada parte de su superficie habitable, y una vez obtienen la conformidad, comienzan a utilizar esos espacios que no están amparados por la licencia.
¿Y si no tengo autorización?
Otra cuestión son las actividades que se realizan en instalaciones legales, pero, sin haber solicitado y obtenido las correspondientes autorizaciones y de forma que no sean visibles desde el exterior de la instalación o edificación.
Por ejemplo, cuando se habilitan viviendas en una instalación deportiva.
Respecto de las actividades ilegales, todos hemos visto en las noticias, como se detectan plantaciones de droga en naves industriales, que serían además de clandestinas, ilegales.
En cuanto a la actividad en sí misma considerada, nunca sería susceptible de autorización, y además contraviene las leyes.
¿Tiene que responsabilizarse el comprador de una vivienda de las posibles sanciones urbanísticas impuestas al vendedor?
Debemos distinguir entre sanciones e infracciones a los efectos de resolver las responsabilidades que corresponden a comprador y vendedor.
En urbanismo las infracciones tienen vínculo con el suelo y por ello, es indiferente quien sea el propietario para que se pueda sancionar.
El comprador se pone en el lugar del vendedor, a los efectos del restablecimiento de la legalidad derivado de las infracciones urbanísticas, al nuevo propietario le tocará derribar lo indebidamente construido.
El restablecimiento de la legalidad no constituye una sanción, y por ello, el comprador tendrá que soportar que se realice a su costa.
Respecto de las sanciones, estas pueden tener carácter personal, en atención a la intervención que haya tenido cada uno de los agentes de la edificación en la infracción (propietario, promotor, constructor, director de obra, proyectista).
¿Cuándo prescriben las infracciones urbanísticas?
Las infracciones urbanísticas tienen acceso al Registro de la Propiedad, mediante una nota al margen de la inscripción de la finca.
Esta es garantía de que se va a poder restablecer la realidad física alterada, permaneciendo esta anotación por un plazo de 4 años (equivalente al de prescripción de la infracción).
Siempre recomiendo analizar en profundidad el contrato de compraventa por parte del comprador para poder ejercitar las acciones en defensa de sus derechos, y no efectuar la compra como cuerpo cierto.
¿Qué es el certificado de inexistencia de infracción urbanística?
El Registro de la Propiedad puede emitir una certificación negativa de practica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca de que se trate.
En la mayoría de los casos, esa información figura en la Nota literal de la finca.
Este certificado negativo tendría que ir complementado, en el caso de edificaciones por un certificado del Ayuntamiento, o del Catastro, certificación técnica o acta notarial, de la terminación de la obra en fecha concreta, y que esta sea anterior al plazo previsto para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
Por tanto, ni es un solo documento, ni acredita que no exista infracción urbanística, sino que, de haber existido ya habría prescrito, y tampoco se hizo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal.
¿Cómo tengo que solicitar el certificado de inexistencia de infracción urbanística?
Tenemos que dirigirnos al Catastro o al Ayuntamiento para solicitarles un certificado o hago constar de la fecha que les consta de terminación de la edificación.
Estas Administraciones pueden negarse a emitir tal certificación, al no tener constancia de esa dato, y no poder certificarlo.
En ese caso podremos acudir a un Técnico competente, que realizará un certificado visado por el correspondiente Colegio profesional, en el que indicará la antigüedad estimada de las obras.
¿Puede el registrador negarse a atender mi solicitud?
Respecto del Registro de la Propiedad, en no pocas ocasiones me he encontrado con registradores que no atienden la solicitud, porque tienen que certificar sobre algo de lo que no tienen constancia.
Por eso, finalmente, podremos pedir una certificación literal de la finca, donde se podrá ver si existe o no esa nota marginal del expediente de disciplina urbanística y los embargos que pudieran derivarse de las sanciones impuestas.
Siempre es recomendable acudir a profesionales como nosotros que nos puedan guiar en este proceso, y que nos aseguren la tranquilidad de que no existen sorpresas en la propiedad que nos proponemos comprar.
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