¿Qué es el certificado urbanístico?

¿Qué es el certificado urbanístico?¿Cómo puedo solicitar el certificado urbanístico? Las dudas más frecuentes para los ciudadanos las resuelve el abogado experto en Derecho Urbanístico, Fernando Ortega Cano.

Introducción a ¿Qué es el certificado urbanístico?

El certificado urbanístico es un documento que se debe tramitar antes de comenzar a hacer obras civiles.

¿En qué consiste el certificado urbanístico?

El certificado urbanístico es un documento legal en el que constan determinados temas urbanísticos, como, por ejemplo, la situación urbanística de una parcela específica, inmueble, solar o local.

También sirve para conocer cuáles son los usos permitidos del suelo o subsuelo, la calificación urbanística que una parcela tiene, sus condiciones, edificabilidad, alturas permitidas, etc., y también le ayuda para conocer las posibilidades de realizar una determinada actividad en un lugar en concreto.

Asimismo, en el certificado urbanístico aparecen las normativas y los procedimientos aplicables para cada situación, según la Comunidad Autónoma de que se trate.

Quién lo expide

Este documento lo expiden los ayuntamientos y debemos mencionar que cada Comunidad Autónoma establece sus propias normativas tanto para la solicitud como para los requisitos que exigen.

Puede solicitarlo cualquier persona interesada, física o jurídica, sin que sea necesario indicar un interés determinado (es decir, aunque no seas una empresa constructora o un propietario que quiera edificar un inmueble en un sector determinado).

El trámite garantiza confidencialidad sobre la identidad de quien solicita el certificado urbanístico, aunque no aplican otros límites que los que la ley establece.

Así, pues, el certificado urbanístico refrenda la regulación urbanística que aplica sobre una determinada zona e informa sobre los usos del suelo y el subsuelo, la morfología urbana y, si aplica, el compromiso ambiental de la parcela.

Qué ley aplica

El certificado urbanístico se rige por la Ley de Suelo de España y según el BOE referido al derecho urbanístico, y en este sentido incluye aquellas modificaciones, licencias o certificados en asuntos urbanísticos que los ayuntamientos emiten en cada una de las comunidades autónomas.

Esto es lo que ha dado a cada ayuntamiento la autoridad para diseñar, definir, crear e implementar sus propios procedimientos para solicitar y otorgar el certificado urbanístico.

¿Es obligatorio el certificado urbanístico?

Sí, es obligatorio solicitar y tener el certificado urbanístico cuando se comienzan obras nuevas de construcción (tan variadas como un establecimiento comercial, una vivienda, un conjunto urbanístico). Hay que solicitarlo antes de comenzarlas.

¿Por qué la obligación? Sencillo: en el certificado se establece la disponibilidad de los servicios municipales como luz, gas, agua, etc., se establece la densidad poblacional máxima y permitida, y las capacidades y recursos con que se cuenta para el momento de la solicitud.

Como lo expiden los ayuntamientos, el alcalde es quien lo avala; el certificado urbanístico se erige en la garantía de que las condiciones urbanísticas se mantendrán en tanto el Plan de Ordenación no se modifique.

¿Cuál es la diferencia entre un certificado y un convenio urbanístico?

Bueno, la diferencia entre un certificado urbanístico y un convenio urbanístico reside en que el primero es un documento expedido por los ayuntamientos y avalado por el alcalde donde se establecen las normativas urbanísticas de una parcela.

El convenio urbanístico, por su parte, es un contrato celebrado entre particulares y las Administraciones públicas en el que se acuerdan o pactan futuras modificaciones o gestiones del plan urbanístico.

El convenio urbanístico evidencia la capacidad negocial de las Administraciones públicas para pactar acuerdos de voluntades con particulares.

Normativa de aplicación

Esta capacidad negocial se basa en el artículo 86 de la Ley 39/2015, que establecen expresamente que una Administración pública puede realizar contratos, acuerdos o pactos con personas físicas o jurídicas.

Mediante el convenio, práctica muy frecuente en los últimos años, se asegura la participación ciudadana en la conformación y transformación del entramado urbano para que la función pública urbanística sea más eficaz.

En casi todas las comunidades autónomas se acepta esta figura legal, que funciona igual que un contrato (de hecho, lo es), vinculante para ambas partes, y su marco legal, aparte del ordenamiento jurídico estatal, es el artículo 117 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1956.

La primacía del interés público y general

Claro que un convenio urbanístico debe ser acorde al Plan de Ordenación, y no puede de ninguna manera obligar a la Administración a cumplirlo si es contrario al interés público y general.

En resumen, mientras que un certificado urbanístico es un documento donde se indican las condiciones urbanísticas de una parcela y las normativas asociadas, el convenio urbanístico es un contrato entre una Administración y un particular que puede o pide modificar el uso de una parcela, siempre que esté acorde al Plan.

Fernando Ortega Cano, abogado experto en derecho urbanístico

De igual forma, los convenios deben tener en cuenta los recursos municipales a la hora de establecerse, y respetar las limitaciones que por ley se imponen. En cuanto obligación contractual, si se incumplen, caben indemnizaciones, cosa que en el certificado urbanístico no es aplicable.

¿Cómo solicitar el certificado urbanístico?

La Ley de Suelo, con todas sus modificaciones, permite que cada ayuntamiento diseñe y perfile sus propias normativas en materia de urbanismo.

Esto significa, en pocas palabras, que no hay un procedimiento estándar absoluto para solicitar un certificado urbanístico, y que debe acudirse al ayuntamiento del municipio donde viva o donde pretenda realizar las obras nuevas y solicitar allí la información necesaria.

Es decir, cada Comunidad Autónoma impone sus requisitos, pero, en líneas generales, teniendo en cuenta las particularidades de cada Comunidad, se puede solicitar por las siguientes vías:

Vía electrónica

Si va a solicitar el certificado urbanístico electrónicamente debe contar (si es usted el solicitante) con el certificado digital debidamente autorizado, o con el DNI electrónico.

También puede hacerlo con su usuario y clave de la sede electrónica de que se trate.

Documentos requeridos para el trámite electrónico

• Necesita el impreso de la solicitud de certificado urbanístico debidamente completado.
• Si tiene representante, el DNI de este, y el documento de representación; si no, el suyo.
• Y cualquier otro que el ayuntamiento exija.

Requisitos generales para solicitar un certificado urbanístico

Con carácter general, serán necesarios los siguientes documentos:

• Un informe acreditado por el Técnico Urbanístico Municipal.
• El Informe Técnico Urbanístico, emitido por la Dirección General de Urbanismo.
• También tendrá que presentar el comprobante de pago de la tasa, si aplica a su caso.
• El plano donde está ubicada la parcela.
• La memoria descriptiva, donde explique las especificaciones de uso y aprovechamiento del suelo y el subsuelo, y además indique lo que se considera necesario para que la actividad que se va a desarrollar en la parcela se haga correctamente, aparte de los requerimientos de servicios municipales, como agua, gas, electricidad, etc.
• Un informe que explique la actividad que se vaya a realizar en la obra nueva (si es un centro comunitario, un establecimiento comercial, una casa particular, etc.).
• Por último, el estudio técnico o anteproyecto donde se pormenoriza la actividad a desarrollar.

¿Es lo mismo un informe urbanístico que un certificado urbanístico?

No, no es lo mismo, y la diferencia fundamental es su origen. Es decir, el informe urbanístico lo emite y lo firma el técnico urbanístico competente, en tanto que el certificado urbanístico lo expide el ayuntamiento.

Otra diferencia radica en el objetivo. El informe se solicita para asuntos relativos a transacciones de compraventa de viviendas o pisos ya existentes, mientras que el certificado se solicita para conocer las condiciones urbanísticas de una parcela o terreno sin construir.

¿Cuál es el plazo de entrega del certificado urbanístico y del informe?

En cuanto al certificado urbanístico, cada Comunidad Autónoma tiene sus propios plazos, aunque por regla general se emite en un máximo de 90 días.

¿Qué significa la garantía del certificado urbanístico?

Apuntamos más arriba que un certificado urbanístico garantiza que las condiciones urbanísticas del terreno, solar o parcela donde se construirán las obras nuevas son acordes a la nueva actividad a desarrollar.

Asimismo, garantiza que los recursos municipales existentes y los que se necesitan para la nueva actividad serán suficientes, y que no habrá menoscabo en los servicios de luz, agua o gas, por ejemplo.

Es decir, asegura que los servicios municipales mantendrán el buen nivel. Por eso es indispensable que el ayuntamiento tenga toda la información sobre los nuevos proyectos, para dar cumplimiento al Plan y para garantizar el suministro de los servicios básicos.

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