¿Pueden obligarme a demoler una piscina por estar construida en suelo no urbanizable?

Piscina en suelo no urbanizable: ¿qué es el suelo no urbanizable?, ¿cuál es la diferencia entre suelo no urbanizable común y suelo urbanizable protegido?, ¿Puedo legalizar una piscina que construí en suelo no urbanizable?, todos los detalles los explica el experto en Derecho urbanístico, Fernando Ortega Cano.

¿Qué es el suelo no urbanizable?

Antes de entrar en el tema, conviene puntualizar algunos conceptos, como el de suelo no urbanizable.

El suelo no urbanizable, o rústico o rural, es el suelo que no es apropiado para un desarrollo urbano por diversos motivos. Puede ser por su valor agrícola, forestal, ganadero, cinegético, minero, o porque es objeto de protección especial.

Pero también una zona puede ser declarada suelo no urbanizable por ser de interés histórico, paisajístico, cultural, arqueológico y muchos etcéteras. En la práctica, esto significa que no se puede construir sobre él.

Por lo general, significa también que no cuenta con las dotaciones y servicios básicos, como alcantarillado, red de abastecimiento eléctrico y de gas, evacuación de aguas, acceso rodado, etc.

De acuerdo con lo que indique la ley, el suelo no urbanizable deberá utilizarse según su naturaleza, con el fin de mantener el carácter rural, aunque algunos pueden destinarse para construcciones o infraestructuras de carácter público.

Los terrenos no urbanizables abundan en el territorio español, y comúnmente son los más baratos. Dependiendo de sus características, la administración puede incluirlos en el planeamiento urbanístico –en edificaciones de interés público o social–, con lo que, lógicamente, su precio se elevaría.

Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.

En el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana se presentan tres clases de suelo no urbanizable, a saber: terreno no urbanizable, en transición y el que no está urbanizado.

Ahora bien, esta clasificación se subdivide en varios tipos, con el fin de proteger el suelo rústico y de hacer cumplir distintas obligaciones, como pueden ser:

– preservar las características y recursos naturales de la zona,

– fomentar la sostenibilidad del medio rural,

– disminuir los efectos de los riesgos naturales (si es una zona inundable, por ejemplo),

– mantener zonas para la edificación de infraestructura de interés social o público, o

– establecer limitaciones y regulaciones sobre el uso y actividades desempeñadas en el medio rural.

Veamos ahora los subtipos que se desprenden de la clasificación “suelo no urbanizable”.

Suelo no urbanizable protegido:

Es el que cuenta con la condición de bienes de dominio público hidráulico o marítimo. Adopta medidas de conservación, pues está ubicado en áreas ecológicas, paisajísticas o forestales y tiene el objetivo de conservar la naturaleza y la biodiversidad.

Este tipo de suelo está regido por medidas de protección que resultan incompatibles para que se produzca alguna transformación. Es decir, las obras que se construyan en él por lo general se convierten en obras ilegales, ya que tienen muchas restricciones al respecto.

Por otra parte, generalmente son suelos que tienen riesgos naturales (inundaciones, erosión, desprendimientos, etc.) y por seguridad no se debería construir en ellos.

Suelo no urbanizable común:

Se conoce también como ordinario o genérico. Son todas las superficies no incluidas en la clasificación de protegido y resultan inadecuadas para un desarrollo urbano. Estas zonas son destinadas, por necesidad, a actividades de carácter rústico o de interés comunitario.

Sin embargo, construir en suelo no urbanizable ordinario no necesariamente está prohibido, y cada comunidad autónoma tiene normativas y restricciones que, cumpliéndolas, hacen que sea posible hacerse una vivienda.

Si eres dueño de una finca rústica, el derecho de propiedad te permite el uso y disfrute y lo que dispongas en ella, siempre y cuando lo que hagas esté conforme con el carácter y naturaleza del terreno.

Por ello suelen destinarse a actividades agrícolas, ganaderas, forestales o relacionadas de algún modo con los recursos del suelo. Lo que hagas y construyas allí no debe perjudicar de ninguna manera el medio rural, ni modificar sus características.

Por otra parte, en el suelo no urbanizable común, la normativa permite realizar aquellas obras o construcciones que tengan fines agrícolas, ganaderos o forestales.

Pero también algunas construcciones privadas, considerando que cada vez más hay personas interesadas en desarrollar emprendimientos en suelos rústicos, como cabañas rurales, campings u hoteles. Y vivir en el medio rural.

Como dueño de una parcela de estas características, estás obligado a realizar edificaciones compatibles con la ley de protección, sean de interés público o privado, y solo se puede desarrollar alguna modificación en espacios bajo la protección de la red Natura 2000.

En todo caso, conviene consultar al ayuntamiento de tu zona para saber exactamente cuál es la ordenación urbanística, así como los planes y proyectos existentes.

¿Puedo legalizar una piscina que construí en suelo no urbanizable?

En primera instancia, no deberías construir una piscina en suelo no urbanizable, si tiene categoría de protección especial. Sin embargo, son los ayuntamientos y las comunidades autónomas las que dictan las normativas al respecto.

Debes primero averiguar las posibilidades de construir en suelo rústico, y ten en cuenta que actualmente ninguna comunidad prohíbe totalmente la construcción en fincas catalogadas como rústicas, lo cual es ya una ventaja.

Así, pues, debes primero acudir al ayuntamiento para informarte sobre el tema. Recuerda que para construir una piscina debes contar con los permisos correspondientes para poder legalizarla.

Lo más conveniente es que solicites, siempre, las licencias necesarias antes de empezar a construir, para que luego no estés en una situación en la que te puedan sancionar y seas objeto de una orden de demolición.

La pregunta no es si puedes legalizar una piscina, sino cuándo. Porque la legalización es de obligado cumplimiento (aunque sabemos que muchísima gente no cumple con estas disposiciones).

Por eso, una práctica que se ha vuelto usual en los ayuntamientos es sobrevolar con drones los territorios de su jurisdicción, o tomar fotografías aéreas o satélites para ubicar obras ilegales y piscinas sin licencias.

Las sanciones van desde una penalización económica, cuya cuantía variará según la categoría de infracción (leve, grave y muy grave) y la comunidad autónoma, hasta, efectivamente, la orden de demolición.

En todo caso, dependiendo de la comunidad autónoma y de las características de tu piscina, podrás construirla y legalizarla.

Por ejemplo, en Galicia se permite la construcción de obras de carácter deportivo, recreativo, sociocultural y de baño al aire libre, ya sean públicas o privadas, con instalaciones adecuadas para su uso.

En esta comunidad autónoma se pueden construir piscinas en suelo rústico siempre que cumplan con el reglamento de uso. Igual debe cumplirse el retranqueo a linderos, que en el caso gallego es de 5 metros.

Por otra parte, en los suelos no urbanizables ordinarios es bastante probable que te autoricen la construcción de la piscina, pero en los de protección especial, como mencionamos, seguramente pondrán impedimentos.

Antes de arriesgarte a que tu piscina y tu casa sean catalogadas como obras ilegales, lo mejor es acudir al ayuntamiento y solicitar los permisos antes de acometer la obra, y si ya comenzaste, pedir la licencia de obra para legalizarla.

¿Por qué hablamos de tu casa? Porque usualmente las piscinas privadas están vinculadas a una vivienda, y cuando se implantan en suelo no urbanizable se computa como mayor ocupación de la parcela, pues se considera una ampliación de la vivienda.

No es común (ni posible) la existencia de una piscina privada que no esté vinculada a una vivienda.

La Ley de Suelo Rústico no permite ampliaciones de viviendas que no cumplan con la superficie mínima, que es de 14.000 m², o la que disponga el ayuntamiento correspondiente.

Si, como vimos, la piscina computa como ampliación de la vivienda, es obligatorio pedir licencias para construirla y legalizarla.

¿Cuándo prescribe una piscina construida en suelo no urbanizable?

A partir del 1 de enero de 2018, ningunas de las obras ilegales construidas en suelo rústico tienen plazo de prescripción, es decir, no prescriben nunca.

Si construiste tu piscina después de esa fecha sin pedir la debida licencia, deberás asumir las consecuencias, que pueden incluir la orden de demolición.

¿Pueden obligarme a demoler una piscina que construí en suelo no urbanizable y que todavía no ha prescrito?

Las obras ilegales, dependiendo de su magnitud y dónde estén hechas, corren el riesgo de multas y orden de demolición. Por lo que sí es posible que te obliguen a demoler una piscina.

La prescripción es el plazo que tiene el ayuntamiento para perseguir y penalizar las obras ilegales, que variará dependiendo de la comunidad autónoma (recuerda que las normativas de urbanismo son autonómicas).

Después de que haya transcurrido ese plazo no será posible ningún intento de legalización, pues la obra ilegal tendrá la situación jurídica de “fuera de la ordenación”, en la que solamente podrás hacer obras de conservación y mantenimiento.

En los casos en que todavía no haya prescrito la obra ilegal, sí que pueden obligarte a demoler una piscina que no cuente con la legalización requerida.

Esto, claro, dependerá de las características del suelo no urbanizable donde esté construida, de las dimensiones de la obra y de si el terreno rústico es ordinario o de especial protección.

Si es este último, y considerando la existencia de posibles riesgos (como desprendimientos de tierra, por ejemplo, o que esté muy cerca de cuerpos de agua como ríos o lagos), puede ser que te obliguen a demoler una piscina.

¿Cuál es el plazo para legalizar una piscina que construí en suelo no urbanizable?

Lo primero que debes averiguar para legalizar una piscina construida en suelo no urbanizable es si el terreno cumple con los requisitos y normativas. Es conveniente que contactes a un profesional cualificado y con experiencia, como un arquitecto o un arquitecto técnico.

Si construiste una piscina en suelo rústico sin los debidos permisos se considera una infracción urbanística, y en tanto no prescriba, el ayuntamiento podrá imponer una sanción económica y la restitución del orden jurídico perturbado.

Esta restitución puede significar el requerimiento de la legalización o, por el contrario, una orden de demolición.

El plazo dependerá de la comunidad autónoma donde vivas, pues (ya lo hemos dicho) cada una tiene su particular reglamento y normativa. Pero no deberían pasar más de dos años sin que solicites la legalización.

También dependerá de la fecha en la que construiste la piscina: si fue después del 1 de enero de 2018, una obra ilegal no prescribe. La legalización, si no hay razones de peso en contra, debería otorgarse sin mayor problema, siempre y cuando presentes adecuadamente los impuestos.

¿Qué documentación necesito para legalizar una piscina que construí en suelo no urbanizable?

Tendrás que contratar a un profesional con experiencia, pues hay que elaborar un proyecto técnico. Este proyecto técnico deberá incluir:

• Memorias descriptiva, justificativa y constructiva donde se señalan los espacios construidos y útiles.
• La justificación del cumplimiento de la normativa.
• La documentación gráfica, que incluirá planos, emplazamiento, retranqueado a linderos, etc.
• Reportaje fotográfico del estado actual de la piscina.
• Presupuesto y valoración económica.
• Certificado técnico de legalización.

Pasos para legalizar una piscina que construí en suelo no urbanizable

El primer paso es acudir al ayuntamiento e informarte del procedimiento de legalización de tu piscina.

Luego te toca contratar a un arquitecto, ingeniero o arquitecto técnico, que se encargará de elaborar el proyecto técnico, con toda la documentación necesaria ya mencionada. Este profesional se ocupará del visado del proyecto, indispensable para solicitar la legalización.

Por último, presentarse al ayuntamiento, a la oficina correspondiente, y solicitar la legalización, además de pagar los impuestos pertinentes y la sanción económica, si aplica.

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