¿Cómo puedo legalizar una construcción ilegal?

¿Cómo saber si la obra que realicé es ilegal?, ¿cuándo prescribe una construcción ilegal? y ¿qué necesito para legalizar una construcción? Todo lo relevante a cómo poder legalizar una construcción ilegal lo explica Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.

Legalizar una construcción ilegal

Si dispones de un terreno y has decidido convertirlo en tu próxima vivienda tendrás que estar al tanto de la normativa que afecta a estas situaciones. Muchas personas disponen de un terreno y piensan en edificar en algún momento.

Sin embargo, a la hora de construir o si ya has construido una vivienda y quieres legalizar una construcción ilegal debes conocer los pasos más importantes que tienes que dar para asegurarte de que cumples con toda la ley.

En este artículo queremos darte toda la información que necesitas para que sepas cómo puedes gestionar una construcción ilegal.

¿Cómo saber si la obra que realicé es ilegal?

En muchas ocasiones realizamos obras en terrenos de los que disponemos y no tenemos la certeza de saber si la obra que hemos realizado es una construcción ilegal o no.

Si ese es tu caso, te vamos a dar las claves para que sepas si has realizado una construcción ilegal para que puedas resolverlo.

Cuando hablamos de construcción ilegal desde un punto de vista del urbanismo hacemos referencia a construcciones que no cumplen con la normativa urbanística.

Generalmente, las construcciones pueden ser de tres tipos: construcciones que son contrarias al planeamiento urbanístico, construcciones que son compatibles con el planeamiento urbanístico, pero que se han hecho sin licencia y construcciones que han cambiado de uso.

Una construcción ilegal puede tener penas de cárcel, así como multas de importante cuantía dependiendo del tipo de infracción y del ayuntamiento de que se trate.

Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.

En el caso de que tu construcción se haya realizado en contra del planeamiento urbanístico no podrás legalizarla. De hecho, en estas situaciones lo habitual es que sean obras que han sido realizadas en terrenos que no cumplían los requisitos de espacio o que tienen exceso de edificabilidad.

Si, por otra parte, la construcción no es contraria, sino compatible con el ordenamiento puede ocurrir que cumpla con los requisitos necesarios para poder construir, pero que se haya llevado a cabo sin los permisos necesarios.

Por tanto, antes de legalizar una construcción ilegal tendrás que analizar si tu vivienda o construcción se encuentra en estos supuestos y en cuál de ellos se enmarca. El caso particular de tu vivienda determinará cómo abordar el proceso de legalización.

¿Cuándo prescribe una construcción ilegal?

En el momento en que hayas verificado que tu construcción es ilegal tendrás que dar los pasos necesarios para legalizar una construcción ilegal.

Sin embargo, puede ocurrir que pasado un tiempo la ilegalidad de la construcción prescriba. En ese caso, es posible que no necesites realizar los mismos trámites que para legalizar una construcción.

Es importante que tengas bien presente los plazos de prescripción de las obras ilegales. Aquellas que se realicen en terrenos que estén calificados como suelo urbano o suelo no urbanizable suelen tener un periodo de prescripción de cuatro años.

Sin embargo, si la obra se ha realizado en zonas verdes o en espacios libres no existe una prescripción.

A veces ocurre que si la infracción urbanística se ha cometido con una categoría de muy grave el plazo de prescripción se establece en seis años. Estos casos son, principalmente, cuando se ha edificado en suelo rústico o cuando se ha edificado en zonas que están prohibidas por la ley, ya que no están aprobadas en el planeamiento.

Estos plazos son referencias que vienen establecidas en la normativa, aunque cada ayuntamiento puede establecer cuáles son sus propios plazos de prescripción de los delitos urbanísticos.

No obstante, hay que tener en cuenta que para legalizar una construcción ilegal los ayuntamientos manejan dos plazos diferentes. Por un lado, el plazo que se otorga al usuario para demoler la obra que ha sido considerada ilegal.

Por otro lado, el plazo que establece el ayuntamiento para establecer sanciones económicas.

No olvidemos que una construcción ilegal puede tener penas de cárcel, así como multas de importante cuantía dependiendo del tipo de infracción y del ayuntamiento de que se trate.

¿Qué necesito para legalizar una construcción?

Si ya has podido comprobar que has realizado una construcción que está fuera de la ley, lo más recomendable es legalizar una construcción ilegal. En la mayoría de los casos esto es posible y te ahorrará muchos problemas en el futuro.

Te contamos qué es lo que necesitas para legalizar una construcción. Si tienes una construcción ilegal es porque no dispones de los permisos necesarios para que pueda considerarse dentro de la ley.

Lo que necesitarás para poder legalizar una construcción es asegurarte de que tu construcción cumple con unas normas y leyes que son tanto municipales como autonómicas como estatales.

Necesitarás que tu construcción se encuentre regulada en el plan de ordenación urbana o que pueda estar prevista. Para ello tendrás que consultar con el ayuntamiento.

Necesitarás cumplir con unas normas de accesibilidad, calidad y habitabilidad en tu construcción. Estas normas vienen establecidas por las comunidades autónomas.

Finalmente, a nivel estatal necesitarás cumplir con lo que establece el código técnico de la edificación. De esta forma, tu edificio debe cumplir con estos requisitos para que pueda legalizarse.

Pasos para legalizar una construcción

Legalizar una construcción es posible si conoces cuáles son los pasos que tienes que dar para conseguirlo. Si ya has construido tu vivienda lo primero que tienes que hacer es contactar con al ayuntamiento.

En el ayuntamiento te dirán si tu construcción puede ser o no legalizada. En caso de que sea posible legalizarla tendrás que preguntar por los trámites necesarios y la documentación.

Para legalizar cualquier construcción necesitarás un proyecto técnico visado por un arquitecto. Sin embargo, si tu construcción no es legal no dispondrás de este documento y necesitarás iniciar un expediente de legalización.

En este proceso tendrás que abonar una serie de tasas para poder abrir el expediente de legalización. Además, tendrás que abonar los impuestos correspondientes.

Tendrás que hablar con un arquitecto para que haga el proyecto de tu construcción y a continuación podrás conseguir tu licencia municipal. Una vez pagadas todas las tasas y los impuestos tendrás que pasar por el registro.

Si das adecuadamente estos pasos podrás conseguir toda la documentación necesaria para legalizar tu construcción.

Documentación para legalizar una construcción

En relación directa con los pasos más importantes que tienes que dar a la hora de legalizar tu construcción es importante que tengas presenta cuál es la documentación que necesitarás presentar para conseguirlo.

Te contamos cuáles son los documentos más destacados que necesitarás presentar en el proceso de legalización de tu construcción.

Los documentos más importantes que te pedirá el arquitecto para poder rellenar el expediente técnico de legalización son el libro del edificio con la construcción, el certificado de antigüedad, los contratos que tengan alguna relación con la construcción, un informe que justifique que se está cumpliendo con la normativa.

Además, es necesario que se aporte una memoria descriptiva, justificativa y constructiva donde venga reflejado todos los elementos de la construcción.

También será necesario aportar un presupuesto económico del proyecto y material gráfico que permita ver los planos de la obra y el reportaje de fotografías de la construcción.

Finalmente, será necesario un certificado técnico de legalización.

Toda esta documentación te permitirá solicitar la licencia de primera ocupación y con ella podrás acudir al registro para proceder a dar de alta la propiedad a tu nombre de una forma ya totalmente legalizada.

¿Cuánto tiempo puedo tardar en este proceso?

Todos los pasos y documentación que te hemos indicado conllevan un tiempo para poder llevarla a cabo y para poder concretarlo todo.

Por eso debes tener en cuenta que todo el proceso de legalizar la construcción puede llevar un tiempo algo largo. Además de los plazos necesarios para poder preparar toda la documentación necesaria habrá que respetar los plazos que marca la legislación.

Hay que tener en cuenta que estos plazos pueden variar en función de la región donde se haga el trámite. Esto es debido a que la normativa cambia de una comunidad autónoma o municipio a otro.

Otros factores que pueden influir de forma importante en los plazos que se puede tardar en legalizar son la dificultad o complejidad del proyecto.

Con carácter general se puede decir que el plazo de legalización de las construcciones con carácter general puede tener un periodo entre seis meses y un año. Habrá lugares o zonas donde este plazo se recorte hasta los tres meses, aunque no suele ser lo habitual.

En definitiva, tendrás que considerar los plazos asociados a cada una de las etapas a llevar a cabo a la hora de realizar todo el proceso de legalización. Tanto la etapa de preparación de documentación como los plazos asociados a la respuesta de las diferentes administraciones implicadas.

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