¿Cómo legalizar el cerramiento de mi terraza?

Legalizar el cerramiento de mi terraza: ¿Qué es? ¿Cómo hacerlo? ¿Cuándo se puede hacer? ¿Qué requisitos piden? ¿Dónde se tramita la legalización del cerramiento? Todas estas cuestiones se resuelven a mano de Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

Introducción

Legalizar el cerramiento de mi terraza puede ser un proceso un poco lento y embarazoso, pero es esencial si no quiero verme envuelto en un proceso legal, costosas multas y la obligación de desmantelar el cerramiento.

Se ha hecho célebre en España la historia que ya es conocida como “La venganza de Tristán”.

En 2017, un jubilado de 61 años fue denunciado en Salamanca por un vecino por haber cerrado su terraza sin tener los permisos, y fue sancionado por el ayuntamiento con una multa de 18.200 euros. Demasiado para un jubilado con una pensión de 1.200.

Su venganza consistió en denunciar 800 cerramientos de terraza ilegales que el ayuntamiento se vio obligado a procesar, con multas que van desde 1.000 hasta 1.000.000 de euros.

Es preferible legalizar el cerramiento de mi terraza, para no ser objeto de una vendetta como la de Tristán, el jubilado de Salamanca.

¿Qué es legalizar el cerramiento de la terraza?

Debo legalizar el cerramiento de mi terraza para evitar problemas con los vecinos y posibles sanciones y otras medidas del ayuntamiento.

Para legalizar el cerramiento de mi terraza debo cumplir con una serie de pasos y requisitos administrativos, porque estoy modificando el inmueble donde vivo al incrementar la superficie cubierta, y también estoy modificando la fachada.

Al aumentar la superficie techada aumenta mi consumo de servicios, lo que puede afectar a los vecinos, y al modificar la fachada estoy afectando un espacio público compartido.

Legalizar el cerramiento de mi terraza pasa por varias instancias, empezando por la junta de la comunidad de propietarios o vecinos, si se trata de un cerramiento nuevo.

Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

Es por ello por lo que necesito contar con la aprobación de los vecinos y el permiso del ayuntamiento, y en eso consiste precisamente legalizar el cerramiento de mi terraza.

También se habla de legalizar una terraza cuando se ha adquirido un inmueble con una terraza cerrada sin tramitar los permisos respectivos.

O cuando hemos hecho un cerramiento sin autorización. En ambos casos debo legalizar el cerramiento de mi terraza iniciando los trámites en el ayuntamiento.

¿Cuándo se puede legalizar el cerramiento de la terraza?

Puedo legalizar el cerramiento de mi terraza cuando decido hacer la instalación, siguiendo los pasos que establecen la Ley de Propiedad Horizontal y las normativas del ayuntamiento donde habito o tengo el inmueble.

Si el cerramiento ya está hecho sin los trámites hay que determinar la fecha en que se construyó (para saber si la infracción ha prescrito), y si es posible legalizarlo en el ayuntamiento.

¿Cómo legalizar el cerramiento de la terraza?

Tendremos que solicitar al Ayuntamiento la Licencia de Obras para lo cual necesitaremos de un proyecto firmado por un Técnico y pagar las Tasas e Impuestos Municipales, posteriormente con la licencia concedida podremos escriturar en la Notaría e inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Si todavía no hemos hecho el cerramiento debemos buscar una empresa local especializada en cerramiento de terrazas que nos haga un proyecto que cumpla con todas las normativas locales, y presentarlo a la junta de la comunidad de vecinos o propietarios para su aprobación.

Con las tres quintas partes (el 60 %) de los votos de la junta es suficiente para considerar aprobado el cerramiento por la comunidad de vecinos.

Lo siguiente es acudir al ayuntamiento con el proyecto y la aprobación por escrito de la comunidad para solicitar la licencia de obras.

Si el cerramiento de la terraza se hizo sin licencia se presentan dos situaciones, dependiendo del tiempo que tenga de haberse realizado el cerramiento (y una vez que se haya determinado que es legalizable):

• Si la obra tiene menos de diez años de construida se debe hacer un proyecto de legalización firmado por un técnico autorizado, y con él acudir a solicitar la licencia de obras. Una vez obtenida pagar las tasas e impuestos correspondientes y acudir a la notaría y al Registro de Propiedad para registrar la escritura de obra nueva.

• Si el cerramiento de la terraza tiene más de diez años no hace falta la licencia de obras, pero sí el proyecto de legalización y los pasos para hacer la declaración de obra nueva.

Requisitos para legalizar el cerramiento de la terraza

Los requisitos para legalizar el cerramiento de mi terraza, si se trata de una obra por hacer, serían:

• Proyecto de cerramiento firmado por un técnico o una empresa autorizada.
• Aprobación por escrito de la junta de vecinos o propietarios (con un 60 % de votos a favor, como mínimo).
• Licencia de obras otorgada por el ayuntamiento.
• Pago de tasas e impuestos.
• Certificado de Coordenadas Georreferenciadas. Este certificado se obtiene en la Sede Oficial del Catastro.
• Presentación en notaría y en el Registro de Propiedad de la escritura de declaración de obra nueva.

Si el cerramiento de terraza se hizo sin licencia y se determina que la obra es legalizable, los pasos son muy parecidos:

• Un proyecto o memoria de legalización elaborado por un técnico. Es necesario para elaborar posteriormente la escritura de obra nueva en notaría.
• Licencia de legalización otorgada por el ayuntamiento (no es necesaria si el cerramiento tiene más de diez años), y pago de tasas e impuestos correspondientes.
• Certificado de Coordenadas Georreferenciadas.
• Escritura de obra nueva. Se hace acudiendo a notaría con la Licencia de Legalización entregada por el ayuntamiento.
• Inscripción de la Declaración de Obra Nueva en el Registro de Propiedad.

Cuando los trámites se realizan antes de emprender el cerramiento de la terraza, pueden tardar un par de meses. Si se trata de realizar un cerramiento ya hecho puede tomar de seis meses a un año.

¿Dónde se tramita la legalización del cerramiento de la terraza?

Legalizar el cerramiento de mi terraza pasa por varias instancias, empezando por la junta de la comunidad de propietarios o vecinos, si se trata de un cerramiento nuevo.

Si se trata de legalizar un cerramiento de terraza sin licencia hay que empezar por el ayuntamiento, seguir con la Sede Oficial del Catastro y luego con la notaría y el Registro de Propiedad.

Lo recomendable, cuando se trata de un cerramiento de terraza sin licencia, es pasar por el ayuntamiento y solicitar un Informe de Compatibilidad Urbanística, para saber si el cerramiento es legalizable. Si no lo es, no es conveniente iniciar ningún trámite.

Si tiene más de diez años y no es legalizable, el cerramiento puede permanecer sin problemas, aunque no se pueda inscribir en el Registro de Propiedad. Pero si tiene menos de diez años y no es legalizable, podemos ser denunciados y ser objeto de multas y otras sanciones administrativas.

¿Quieres contactar con el abogado experto en Derecho Urbanístico Fernando Ortega Cano? Solicitar llamada.

Quizá también te interese:

¿Cómo legalizar una mobil-home?

¿Cómo puedo legalizar placas solares?

El Ayuntamiento me acusa de realizar una obra sin licencia, ¿Cómo demuestro que ya prescribió?