¿Es legal construir una casa en suelo no urbanizable? o ¿cuáles son las consecuencias de construir una casa en suelo no urbanizable? Todo lo relevante en este tema lo explica Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.
Legalizar una casa construida en suelo no urbanizable
Para legalizar una casa construida en suelo no urbanizable es necesario saber antes algunas cosas. Entre ellas, cuándo se puede y cuándo no se puede hacer.
Hablemos primero sobre qué es un suelo no urbanizable. En nuestro país se considera suelo no urbanizable aquel que se encuentre sometido a alguna de las siguientes circunstancias:
- Estar sometido a un régimen especial de protección debido a su valor paisajístico, histórico, científico, ambiental o cultural.
- Presentar una condición de riesgo o peligro.
- Encontrarse en régimen de servidumbre o como protección de un servicio público (vialidad, gasoductos, redes eléctricas, etc.).
- Por su valor agrícola, ganadero o forestal, o por presentar otras riquezas naturales.
Existe además un “suelo no urbanizable especialmente protegido”, que no permite ninguna clase de intervención o transformación.
Un “suelo no urbanizable común y simple”, se encuentra protegido del desarrollo urbano, aunque en él puedan existir edificaciones y se realicen distintas actividades.
Recientemente el crecimiento urbano permitió que se adaptaran y construyeran viviendas en suelos no urbanizables.
Con ello se obligó en algunos casos a desregular zonas ocupadas y legalizar la situación de más de una casa construida en suelo no urbanizable.
Las comunidades y ayuntamientos pueden ser más flexibles con casas construidas en terreno no urbanizable que tengan ya varios años.
Fernando Ortega Cano, experto en derecho urbanístico.
¿Es legal construir una casa en suelo no urbanizable?
Dado que estamos hablando de suelo no urbanizable pareciera obvio que la respuesta es no.
Pero no si se trata de suelo no urbanizable común y simple, pues hay excepciones, empezando por la construcción de instalaciones necesarias para la actividad productiva, como graneros, depósitos y otras instalaciones.
Si se planea construir una casa en un suelo no urbanizable lo más conveniente es consultar la legislación municipal al respecto; si no existe buscar también en la provincial, la autonómica y la estatal.
También es recomendable consultar con arquitectos que trabajen en la zona, que con seguridad estarán al tanto de la situación y sabrán si hay casos similares.
Existen leyes regionales que permiten la construcción de casas si son imprescindibles para la actividad que se realiza, cuando es agrícola, turística o ganadera.
Por lo general estas viviendas están sometidas a ciertas limitaciones en torno a tamaño, ubicación, acceso a servicios, etc., y a cumplir con algunos pasos previos, como estudios de impacto ambiental o levantamientos topográficos, entre otros, fundamentales para legalizar una casa.
A manera de ejemplo, en Galicia se aprobó una ley en 2016 que permitía la construcción de viviendas en terreno no urbanizable si era para uso agropecuario o turístico, como construcciones de hoteles y camping.
Y en Castilla-La Mancha permiten la construcción de viviendas en suelo rústico, si el terreno que la rodea tiene al menos 1 hectárea de superficie y la casa no es mayor de 200 m2.
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¿Cuáles son las consecuencias de construir una casa en suelo no urbanizable?
Una casa construida en suelo no urbanizable puede ser objeto de varias medidas y decisiones judiciales.
Estas medidas van desde la demolición de la vivienda hasta el pago de fuertes multas, o pueden considerarse parte de un delito urbanístico o ambiental, si hay una afectación mayor o un daño ambiental grave.
En este último caso, si el daño es muy grave puede haber condenas de prisión de 1,5 a 4 años; y los promotores y constructores que hayan participado pueden ser inhabilitados de 1 a 4 años.
Son casos graves y sujetos a acción penal aquellas construcciones realizadas en suelo no urbanizable especialmente protegido, como reservas forestales, parques o zonas de protección de cuencas, o de especial interés.
Hay excepciones, si la casa fue construida antes de que se ordenara y reglamentase el uso del territorio, es posible que haya manera de regularizar la situación de la vivienda, cumpliendo con las disposiciones previstas por las leyes en esos casos, tal y como sucede en la Comunitat Valenciana, donde un par de leyes han creado las condiciones para legalizar viviendas en suelos no urbanizados, construidas antes de 1975, y entre 1975 y 2014.
¿Qué puedo hacer si el ayuntamiento me sanciona por una casa construida en suelo no urbanizable?
En primer lugar, consultar con un abogado para determinar con certeza cuáles son los alcances de la sanción, y si es posible evitar la demolición.
Un abogado puede ayudar a determinar si se puede legalizar una casa, aunque haya recibido una sanción del ayuntamiento, y sobre todo, si es posible evitar su demolición.
Algunos reglamentos y leyes municipales, provinciales y autonómicas manejan la posibilidad de la prescripción, vinculado al tiempo que tenga la construcción antes de ser sancionada. Si es mayor de determinado número de años es posible que se pueda llegar a un acuerdo.
También es posible que prescriba la acción sancionatoria, si no se ejerce en determinado tiempo.
¿Puedo recurrir una orden de derribo de una casa construida en suelo no urbanizable?
Sí, es posible, pero si la decisión está bien fundamentada es muy probable que no se pueda evitar el derribo de una casa construida en suelo no urbanizable. Por ello es importante analizar bien la situación antes de recurrir una orden de demolición.
Una orden de demolición no se cumple de inmediato, por lo que no hay que desesperar. Hay que reunir toda la documentación de la vivienda, y lo que sigue es un proceso legal que en algunos casos puede durar años, entre alegatos, apelaciones y tramitación de documentos.
El análisis debe comprender la situación de la casa respecto a las prescripciones contempladas por la ley o reglamento que estén aplicando para ordenar el derribo; cuál es la situación legal del terreno y la vivienda, y si es posible legalizar la casa; evaluar si ha habido posibles errores procesales en el procedimiento que llevó a la orden de derribo, en las competencias, etc.
En ocasiones, las administraciones locales pueden incurrir en errores de procedimientos y de aplicación de normas, que pueden dejar sin efecto la orden de derribo. Es claro que todos estos pasos deben darse con apoyo de una buena asistencia legal.
Tampoco hay que olvidar que aunque se detenga la orden de derribo, e incluso se logre legalizar la vivienda, el procedimiento administrativo por haber construido ilegalmente probablemente concluya con sanciones y multas.
¿Cómo recurrir una orden de derribo de una casa construida en suelo no urbanizable?
Se puede recurrir en una instancia administrativa ante quien dictó la orden de derribo, en el plazo de un mes luego de haber recibido la orden de derribo, mediante un recurso de reposición, o de alzada.
Por la vía judicial se puede acudir al juzgado de lo contencioso administrativo que corresponda, hasta dos meses después de haber recibido la notificación de demolición, y una vez que haya sido desestimado el reclamo por la vía administrativa.
¿Puedo legalizar una casa construida en suelo no urbanizable?
Se puede legalizar una casa si se cumplen las disposiciones urbanísticas establecidas por comunidades autónomas y municipios para casos excepcionales, como el de una casa construida en suelo no urbanizable.
Las comunidades y ayuntamientos pueden ser más flexibles con casas construidas en terreno no urbanizable que tengan ya varios años.
Por ejemplo, la Generalitat de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana, permitió considerar como legales las construcciones en suelo no urbanizable anteriores al 25 de mayo de 1975.
En esta misma comunidad autónoma se aprobó un protocolo para legalizar construcciones en terreno no urbanizable que se hubieran hecho entre 1975 y el 20 de agosto de 2014.
En este caso, el protocolo incluye varias solicitudes e informes, que la densidad sea igual o menor a tres viviendas por hectárea, y que no se encuentren zonas de protección ambiental (“suelo no urbanizable especialmente protegido”).
Estas medidas pretenden disminuir el alto número de viviendas que en la comunidad valenciana se encuentran construidas en suelos no urbanizables (entre 300.000 y 400.000 viviendas).
¿Qué hacer para legalizar una casa construida en suelo no urbanizable?
Aunque las normativas y procedimientos para legalizar una casa pueden variar en las distintas comunidades y ayuntamientos, exigen que se cumplan parámetros más o menos comunes:
- La casa debe armonizar con el ambiente que la rodea (mismo estilo arquitectónico que las casas de la región).
- Mientras no cuente con permiso, la casa no puede ser de más de una planta.
- La casa no puede estar cerca de carreteras, canales u obras de dominio público.
- Debe estar rodeada por un terreno de 10.000 m2, a menos que en la región se aplique la normativa de vivienda aislada (se considera vivienda aislada cuando solo se llega a tres viviendas por hectárea).
- La vivienda no puede tener una superficie mayor al 2 % del tamaño del terreno (si el terreno es de 10.000 m2 la casa no puede sobrepasar los 200 m2).
- Se debe garantizar el suministro de agua potable y el tratamiento de las aguas servidas (instalando tanques de oxidación homologados, de ser necesario).
Si se cumplen estos parámetros el siguiente paso es elaborar un proyecto de legalización acompañado por un certificado final de obra firmado por un profesional.
El proyecto y el certificado deben acompañar la solicitud de legalización de obra finalizada en suelo no urbanizable, más cualquier otro impuesto que exija el ayuntamiento.
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