¿Cómo evitar que me sancionen por construir sin licencia?

Construir sin licencia: ¿Cuáles son las sanciones que me pueden interponer?, ¿y si la obra ya prescribió?, ¿cómo puedo evitar que me sancionen si todavía está ejecutándose? ¿Qué debo tener en cuenta antes de construir una obra sin licencia? o ¿cómo puedo recurrir una sanción que ya me han impuesto? Todas las respuestas las da Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

Introducción:

La obtención de la licencia de obra es uno de los primeros trámites que se realiza antes de iniciar la construcción de una obra, por ello, la manera básica de evitar una sanción por construir sin licencia es precisamente tramitando la licencia de obra.

Al construir sin licencia pueden pasar un par de cosas: que un vecino denuncie los trabajos que se están realizando ante el ayuntamiento, o que alguien de la administración local note que se están haciendo trabajos sin haber tramitado la licencia de obra.

Es posible entonces que se presente la policía o un inspector urbanístico, y el ayuntamiento lleve adelante dos procedimientos: uno de restauración de la legalidad urbanística (demolición de lo que se haya hecho sin licencia de obra), y aplicación de una sanción.

En estos casos hay dos opciones: el primero es aceptar la sanción y permitir la demolición de los trabajos hechos sin licencia de construcción; el segundo es buscar asistencia legal y comenzar la defensa de la construcción, utilizando todos los recursos administrativos y judiciales a disposición de los ciudadanos.

Os facilito a continuación el complemento perfecto para este post. Es un artículo ya publicado que os permitirá profundizar un poco más sobre este tema: El Ayuntamiento me acusa de realizar una obra sin licencia, ¿Cómo demuestro que ya prescribió?

¿Cuáles son las sanciones que me pueden interponer por construir sin licencia?

Las sanciones por construir sin licencia están tipificadas en la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. También están presentes en otras leyes españolas y en las normas de las autonomías y las ordenanzas municipales.

La sanción por construir sin licencia de obra, de acuerdo con estas leyes, puede calificarse como leve, grave o muy grave.

Cuando es leve las multas van desde 600 euros hasta 6.000; cuando es grave desde 6.001 euros hasta 60.000, y cuando es muy grave desde 60.001 hasta 300.000 euros.

Se habla de infracciones muy graves cuando se ha construido sin licencia de obra en suelo no urbanizable o protegido, zonas verdes o espacios públicos; cuando ha habido tala de árboles, o se ha vulnerado más de un 30 % de los parámetros establecidos por el planeamiento urbanístico.

Las multas pueden ser para el propietario, pero también para el contratista y cualquier otro que haya intervenido en la construcción sabiendo que no había licencia de obra.

La sanción por construir sin licencia, además de la multa, puede contemplar la paralización de la construcción, la demolición de lo construido y la reparación o resarcimiento si hubo daños o perjuicio a terceros.

Si la construcción ilegal se hizo en suelo rústico puede generar otras penalizaciones y sentencias.

¿Qué debo tener en cuenta antes de construir una obra sin licencia?

Por lo general toda modificación o construcción que se vaya a hacer debe contar con un proyecto firmado y visado, estar reflejada en un plano, haber pagado las tasas e impuestos municipales y contar con una licencia de obra otorgada por el ayuntamiento.

Si se trata de una obra muy pequeña, quizás no sea necesaria la licencia, pero sí el permiso de los vecinos y notificar el cambio al ayuntamiento, para evitar una sanción. A menudo, se pide al que va a realizar la construcción una “Declaración Responsable”.

Por lo general, antes de construir conviene tener un estudio de suelo, un plano de lo que se va a hacer, un plan de trabajo y una lista de materiales. Pero, en primer lugar, hace falta la licencia de obra, para poder contratar un seguro y una compañía constructora certificada, si se trata de una obra mayor.

También conviene avisar a los vecinos sobre los trabajos que se van a realizar, sobre todo si va a haber alguna clase de interrupción en la vía pública, o perturbaciones intensas, como las que suelen acompañar cualquier construcción.

Por último, debemos considerar que construir sin licencia solo nos va a traer dificultades, en primer lugar, con los vecinos, y posteriormente con las autoridades. Nos va a causar además pérdidas económicas, al vernos obligados a demoler lo construido, y puede conllevar otras pérdidas a los contratistas, como la suspensión de la empresa.

Por otro lado, una vez iniciada la obra sin licencia, por diversas circunstancias, que pueden incluir la ignorancia de la ley (aunque la ignorancia de la ley no exime de su cumplimiento), siempre será posible apoyarse en abogados y en las herramientas que proporciona la ley para buscar una salida que no implique la demolición de la obra.

¿Puedo evitar que me sancionen por construir sin licencia si la obra ya prescribió?

Muchas leyes establecen un período a las autoridades para proceder a sancionar una infracción o una falta, luego del cual se considera que la sanción prescribe.

En el caso de las infracciones urbanísticas, como el de construir sin licencia de obra, se considera que estas prescriben cuando ha pasado determinado número de años. Este número puede variar de acuerdo con la gravedad del hecho y la región de España donde se haya construido sin licencia de obra. Veamos algunos ejemplos:

• Andalucía, Valencia, Canarias, Cantabria, La Rioja y Murcia, entre otras, las infracciones prescriben de 1 a 4 años.
• Galicia de 2 a 15 años.
• Madrid todas las prescripciones, sin importar su gravedad, prescriben a los 4 años.
• Navarra y Castilla y León prescriben de 4 a 10 años.
• Baleares de 1 a 8 años.
• Aragón el plazo de prescripción es de 1 a 10 años.
• Cataluña prescriben de 2 a 6 años.
• Euskadi las infracciones prescriben de 2 a 5 años.

Una vez legalizada la obra, las medidas de paralización y la orden de demolición se detendrán, pero la sanción a través de una multa continuará, por haber iniciado una construcción sin licencia de obra.

Fernando Ortega Cano, abogado experto en Derecho Urbanístico.

Infracción cometida en zona verde o protegida

No se debe olvidar que si la infracción se cometió en una zona verde o protegida no hay plazo de prescripción. Por otro lado, que la infracción haya caducado no impide a los ayuntamientos que ordenen la demolición de la construcción, y quizás ejercer otra clase de sanción.

Es importante conservar toda la documentación como prueba o evidencia de cuándo se concluyó la obra, y sin duda, contar con la asistencia de un abogado.

Si la infracción por haber construido sin licencia de obra ha prescrito, se puede defender la obra, utilizando la documentación para probar que la infracción prescribió.

Este alegato para evitar la imposición de la sanción por parte del ayuntamiento se hace en varios momentos del proceso legal, mientras se argumenta ante un juzgado o se formula un recurso contencioso-administrativo.

En todo este proceso, ocasionalmente las administraciones cometen errores de procedimiento que pueden llevar a la nulidad de la sanción.

¿Cómo puedo evitar que me sancionen por construir una obra sin licencia si todavía está ejecutándose?

Si se está construyendo sin licencia de obra y el ayuntamiento inicia un procedimiento, hay que explorar la posibilidad de legalizar la obra.

Cuando se trata de una extensión de la vivienda sin afectar a terceros, o de modificaciones pequeñas, es posible que las autoridades municipales dejen un resquicio para legalizar la obra.

Antes de invertir tiempo, dinero y esfuerzo vale la pena averiguar si es factible legalizar la construcción sin licencia en ejecución. Esto se hace realizando un análisis de la normativa urbanística del municipio donde se encuentra la obra.

Por un lado, se trata de revisar la normativa y definir claramente si la obra se corresponde con los requisitos impuestos por la ley; y por otro, cuando se trata de una modificación o ampliación de la vivienda, evaluar si la normativa permite edificar un poco más en la parcela.

De ser así, es probable que se pueda llevar a cabo la legalización de la obra que está ejecutándose, pero si, de acuerdo con la normativa vigente, la edificabilidad en la parcela se encuentra agotada, será imposible legalizar la obra.

Los pasos para legalizar una construcción en ejecución sin licencia de obra son los siguientes:

• Presentar un proyecto técnico firmado y visado.
• Completar y entregar la planilla para solicitar la licencia de obra.
• Pagar las tasas e impuestos municipales.

Una vez legalizada la obra, las medidas de paralización y la orden de demolición se detendrán, pero la sanción a través de una multa continuará, por haber iniciado una construcción sin licencia de obra.

¿Cómo puedo recurrir una sanción que ya me han impuesto?

Si la obra construida sin licencia no se puede legalizar y hay un procedimiento de sanción por parte del ayuntamiento, siempre es posible defender la obra y evitar la demolición y el pago de multas acudiendo al uso de recursos administrativos (ordinarios y extraordinarios), y a recursos judiciales (en primera instancia y en apelación).

Los recursos administrativos y judiciales pueden utilizarse en cada paso que adelante el ayuntamiento para ejecutar la sanción.

Estos recursos sirven para mantener la obra en pie hasta que las autoridades cometan algún error procedimental, que sirva para anular todo el proceso contra la obra; pase tanto tiempo que la sanción prescriba (si no se considera una falta grave), o se abra una oportunidad para legalizar la construcción.

Los ciudadanos cuentan con un buen número de herramientas para mantener en pie las construcciones. Estas herramientas, que pueden salvar la construcción de una demolición son:

• Un Recurso Potestativo de Reposición contra el Requerimiento de Legalización, la Orden de Demolición y la Ejecución de Orden de Demolición.

• Un Recurso Contencioso-administrativo contra la Desestimación del Recurso Potestativo de Reposición contra Requerimiento de Legalización, la Desestimación del Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición, y la Desestimación del Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.

• Una Solicitud de adopción de medidas cautelares de suspensión de Orden de Demolición ante una Desestimación del Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición, y una Desestimación del Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.

• Un Recurso de Apelación contra sentencia desestimatoria del recurso contencioso-administrativo contra la Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Requerimiento de Legalización, la Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición, y la Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.

Aquí habría que preguntarse si el ciudadano desea persistir en mantener una construcción hecha sin licencia de obra, si esta perjudica o no a terceros (en caso afirmativo habría que aceptar sin duda el trámite municipal y la orden de demolición), o si no perjudica a nadie y solo se trata de una falta relativamente menor, que debería poder subsanarse con el pago de una multa y la legalización de la obra.

Los derechos ciudadanos y las normativas legales en general, y urbanísticas en particular, cambian con el tiempo y de acuerdo con los requerimientos de las sociedades en evolución, por lo que la idea de ganar tiempo a través de recursos legales, mientras la ley lo permita, es siempre una alternativa aceptable.

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