Costes de urbanización: ¿Qué son? ¿Quién los paga? ¿Cómo se calculan? ¿Qué factores afectan al precio de los costes de urbanización? En este artículo, el abogado experto en Derecho Urbanístico, Mariano Ayuso Ruiz-Toledo, da la respuesta a todos los temas relacionados con los costes de urbanización.
¿Qué son los costes de urbanización?
Los costes de urbanización son el conjunto de cargas económicas que pesan sobre los propietarios de los terrenos objeto de la urbanización, compresivos de todas las obras e instalaciones legalmente necesarias para que los terrenos adquieran la condición de urbanos y de acuerdo, en todo caso con el proyecto de urbanización..
Esto es la realización de calles (viales en terminología técnica), aceras, suministros (agua luz, telefonía), alcantarillado, alumbrado público, espacios libres, jardinería y las dotaciones públicas que el planeamiento urbanístico le haya impuesto al ámbito a urbanizar.
Naturalmente, pueden ser muy distintos, ya que no es lo mismo transformar un suelo rural en urbanizado, que completar o renovar la urbanización de un suelo ya urbano (en el que hay que realizar lo que se denomina una acción de dotación, porque por haberse aumentado la edificabilidad del ámbito son necesarias mayores dotaciones.
Los costes de urbanización se calculan en un instrumento de gestión urbanística, que se llama “proyecto de urbanización” .
Mariano Ayuso Ruiz-Toledo, abogado experto en Derecho Urbanístico.
¿Quién los paga?
En principio, los pagan los propietarios de los terrenos beneficiados por la obra urbanizadora, en proporción a su aprovechamiento urbanístico.
Este pago es una obligación aneja a la titularidad de los terrenos y se inscribe como carga en el Registro de la Propiedad,porlo que acompaña a dicha titularidad en posteriores transmisiones.
La naturaleza jurídica de los costes de urbanización es la de un ingreso de Derecho público de la Administración urbanística actuante (normalmente la municipal) , pero no se trata de ingresos tributarios, ni se rigen por las normas tributarias, sino por las urbanísticas (que son, en la totalidad de las Comunidades Autónomas, normas de Derecho autonómico, con peculiaridades locales, recogidas en Ordenanzas municipales y, en ocasiones, en los planes urbanísticos).
El que sean ingresos de Derecho público implica que van a tener los privilegios jurídicos de dichos ingresos (vía de apremio, por ejemplo).
¿Cómo se calculan los costes de urbanización?
Los costes de urbanización se calculan en un instrumento de gestión urbanística, que se llama “proyecto de urbanización” y en el que se definen, describen y programan los elementos de la urbanización, calculando sus costes conforme a los gastos e inversiones que conlleven.
El proyecto de urbanización puede ser redactado por la propia Administración urbanística actuante (generalmente el Ayuntamiento) o el gestor urbanístico que actúa conforme a la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma (agente urbanizador, Junta de Compensación, concesionario de la actuación urbanizadora, etcétera) y debe ser aprobado por la Administración.
El cálculo de los costes de urbanización es complicado y en muchos casos se utilizan módulos de costes de urbanización, previamente calculados por alguna entidad de estudios y análisis urbanísticos (numerosas veces de carácter o supervisión oficial). Estos módulos de urbanización se suelen establecer mediante unos costes unitarios de urbanización por metro cuadrado y diversificados por los distintos capítulos de las obras de urbanización (viales, alumbrado, etcétera).
¿Qué factores afectan al precio de los costes de urbanización?
Obviamente los factores que afectan a los costes de urbanización son todos aquellos que por las entidades de evaluación de los módulos de urbanización son tenidos en cuenta para calcular dichos módulos (coste de los materiales, de los suministros y de la mano de obra y maquinaria necesarios para la ejecución material de los distintos capítulos de las obras de urbanización) y los costes de los proyectos técnicos y de las direcciones de obra necesarios para la ejecución, así como otros costes complementarios y necesarios (seguros, impuestos y gastos financieros).
El importe de los costes de urbanización tiene una evaluación forzosamente provisional y meramente aproximativa en la fase de proyección y posteriormente serán objeto de una liquidación definitiva, tras la ejecución, entrega y recepción de las obras por la Administración.
Incluso, puede haber un incremento posterior a su ejecución material, si al recibir las obras de urbanización, los técnicos de la Administración estiman que deben ser realizadas obras complementarias o rectificativas.
Ejemplo de caso real acerca de problemáticas relacionadas con los costes de urbanización
La discrepancia más habitual en materia de costes de urbanización suele plantearse en alguna de las siguientes cuestiones:
- Si el terreno de nuestro cliente está realmente afectado por las obras de urbanización. Es una cuestión que aunque parezca que no admite duda ni objeción, porque el terreno está dentro de la unidad de actuación delimitada por el Ayuntamiento, por ejemplo, podemos discutir que nuestro terreno ya costeó las obras de urbanización que le afectaban más inmediatamente (aunque en este caso, deberíamos haber planteado objeción, incluso recurso cuando se delimitó el ámbito)-
- Las partidas o capítulos que se incluyen en los costes de urbanización, ya que nuestro cliente puede no estar de acuerdo con la inclusión de determinadas partidas o capítulos y plantear su exclusión (por ejemplo, honorarios profesionales de determinados proyectos que se entienda no deben encargarse a cargo de la actuación por beneficiar a varios sectores, o en el mismo planteamiento gastos de jardinería o semejantes).
- Los criterios de reparto entre los propietarios afectados: en principio debería ser el aprovechamiento de cada propietario, pero puede haberse combinado -o debería combinarse en opinión de nuestro cliente- con otros criterios, como la superficie de parcela, los metros lineales de fachada o la edificabilidad de la parcela.
- Puede haber otros motivos de discrepancia, como -por ejemplo- el que los beneficios que obtiene de la urbanización (esencialmente una revalorización de los terrenos) son inferiores a los costes de urbanización que tiene que pagar el propietario.
En estos casos, si no se llega un acuerdo con el Ayuntamiento o con el Agente Urbanizador de que se trate, se debería acudir a un recurso contencioso-administrativo.
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